U vindt het kadastraal inkomen van uw woning terug in een document en u probeert het te plaatsen: is het een huur, een belasting, een aanwijzing van de waarde? Dit bedrag heeft een precieze fiscale betekenis. Om het correct te lezen, moet u onderscheiden wat het meet, hoe het geïndexeerd wordt en welke informatie nodig is voor een schatting met het oog op verkoop.
Wat het kadastraal inkomen voorstelt
Het kadastraal inkomen, vaak afgekort tot KI, stelt het theoretische jaarlijkse netto huurinkomen van een pand voor op het referentietijdstip van 1 januari 1975. Het wordt vastgesteld door de federale administratie. Deze definitie staat op het officiële portaal Belgium.be.
Drie woorden verdienen uw aandacht. Jaarlijks: het bedrag heeft betrekking op een jaar, niet op een maand. Huur: de referentie is een inkomen dat het pand zou kunnen opbrengen, eerder dan het kapitaal dat nodig is om het te kopen. Theoretisch: het gaat niet om een huur die de eigenaar werkelijk ontvangt.
Het jaartal 1975 verwijst naar het referentiekader van deze evaluatie. Het zegt niets over het bouwjaar van uw woning, noch over de datum waarop u ze gekocht hebt. Een recenter gebouwde woning kan dus een KI hebben dat binnen dit historische kader is vastgesteld.
Een document dat het KI vermeldt, beantwoordt op zich niet de vraag "hoeveel is mijn woning vandaag waard?". U moet eerst de aard van het cijfer herkennen voordat u vraagt wat het u kan leren.
Waarom het KI uw verkoopprijs niet geeft
Een historische fiscale huurwaarde en een actuele verkoopprijs beantwoorden twee verschillende vragen. Dat is de grens die uit de definitie van het KI volgt: dit theoretische jaarinkomen kan niet automatisch worden omgezet in een marktprijs. De FOD Financiën stelt het KI overigens voor als een fictieve waarde die als basis dient voor bepaalde belastingen.
Dat betekent niet dat het KI geen enkel verband heeft met het pand. Het betekent dat zijn fiscale functie niet volstaat om vast te stellen wat een koper vandaag zou kunnen bieden. Een vermenigvuldigingsfactor op het bedrag toepassen, zonder de woning en haar markt te analyseren, zou een schijn van precisie geven aan een schatting die niet is aangetoond.
Illustratief voorbeeld, zonder verband met een klantdossier: u raadpleegt een fiche die een basis-KI van 1.200 euro vermeldt. Uit dit bedrag kunt u noch een actuele huur van 100 euro per maand, noch een verkoopprijs afleiden. Het door twaalf delen maakt van een historische referentie geen actueel huuraanbod. Het vermenigvuldigen met een gekozen getal is evenmin een schatting van de woning.
Dezelfde reflex geldt als u twee panden vergelijkt. Een verschil in KI is op zich geen prijsverschil dat u in een onderhandeling moet doortrekken. Om woningen te vergelijken, keert u terug naar de panden zelf en naar de beschikbare marktgegevens.
Basis-KI, geïndexeerd KI en voorheffing: het cijfer herkennen
Het basis-KI is de niet-geïndexeerde referentie. Het geïndexeerde KI ontstaat door een jaarlijkse coëfficiënt op die basis toe te passen. Fednot legt deze jaarlijkse indexering uit. Ze vormt geen nieuwe schatting van de verkoopprijs van uw woning.
| Begrip | Wat het aanduidt |
|---|---|
| Basis-KI of niet-geïndexeerd KI | Het theoretische jaarlijkse netto huurinkomen binnen het historische referentiekader. |
| Geïndexeerd KI | Die basis vermenigvuldigd met de toepasselijke jaarlijkse coëfficiënt. |
| Onroerende voorheffing | De onroerende belasting, los van de twee vorige bedragen. |
In Wallonië dient het geïndexeerde KI als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing. Het te betalen bedrag hangt ook af van de lokale opcentiemen en van eventuele toepasselijke verminderingen. Het valt dus niet samen met het KI. SPW Finances licht dit onderscheid en de berekening van de voorheffing toe.
Neemt u in de praktijk een cijfer over in uw notities, vermeld er dan het label bij: "niet-geïndexeerd KI", "geïndexeerd KI" of "voorheffing". Noteer voor bedragen die aan een jaar gebonden zijn ook het betrokken aanslagjaar. Zo vermijdt u dat u een fiscale basis met een factuur vergelijkt, of cijfers die op verschillende jaren betrekking hebben.
Waar vindt u het officiële kadastraal inkomen terug?
Om de informatie over uw eigen panden terug te vinden, is MyMinfin het vertrekpunt. Op haar pagina over de kadastrale gegevens legt de FOD Financiën uit hoe u een gedeeltelijke of volledige lijst van uw panden aanvraagt, met vermelding van het kadastraal inkomen. Deze producten worden gratis aan de eigenaar aangeboden.
Die kosteloosheid geldt voor de lijsten van uw eigen panden zoals de FOD ze beschrijft. Ze mag niet worden doorgetrokken naar elke aanvraag van een kadastraal uittreksel, met name wanneer die het pand van een derde betreft.
Volg de officiële instructies om toegang te krijgen tot de dienst en het document te kiezen dat bij uw behoefte past. Zodra u de lijst hebt, controleert u op welk pand en welke referenties het bedrag betrekking heeft. Bezit u meerdere panden, neem dan geen totaal over alsof het om het KI van alleen de woning gaat die u wilt verkopen.
Bewaar het document met zijn label en zijn referenties. Een los getal, gekopieerd in een bericht of uit het hoofd onthouden, is minder nuttig om het dossier te begrijpen dan informatie waarvan de herkomst te achterhalen is.
U overweegt te verkopen: wat doet u met deze informatie?
Bereid twee afzonderlijke documenten voor: het kadastrale document waarmee het KI kan worden vastgesteld, en uw laatste aanslagbiljet van de onroerende voorheffing. Het eerste geeft de kadastrale en fiscale referentie; het tweede toont de belasting die voor het vermelde aanslagjaar wordt gevorderd. Ze samen bewaren vergemakkelijkt het lezen, op voorwaarde dat hun rollen gescheiden blijven.
Om een schatting met het oog op verkoop voor te bereiden, voegt u de informatie toe die uw woning vandaag beschrijft: de gedocumenteerde oppervlakten, de staat, de uitrusting, de uitgevoerde werken en de beschikbare stukken. De analyse moet dit pand vervolgens in zijn markt plaatsen. Het KI hoort bij de informatie die u moet begrijpen; het vervangt dat werk niet.
Voor een gezinswoning, een villa of een karaktervolle woning in de provincie Luik vertrekt u dus van twee vragen: "is mijn fiscale informatie goed geïdentificeerd?" en "op welke elementen berust mijn huidige schatting?". De eerste helpt u uw documenten te lezen. De tweede laat u toe een verkoopbeslissing voor te bereiden.
Gaat uw vraag over de kadastrale gegevens, raadpleeg dan de toelichting van de FOD Financiën. Gaat ze over het Waalse aanslagbiljet van de voorheffing, wend u dan tot SPW Finances. Voor uw vastgoedproject: laten we uw woning bespreken en wat nuttig is voor de schatting ervan.
