Die Pflichtunterlagen vor jeder Veröffentlichung
In Belgien, und insbesondere in der Wallonie, unterliegt der Verkauf einer Immobilie genauen gesetzlichen Pflichten. Manche Unterlagen müssen schon vorliegen, bevor überhaupt eine Anzeige veröffentlicht wird. Andere werden beim Verkaufskompromiss oder bei der notariellen Urkunde verlangt. Am besten bereitet man sie frühzeitig vor, um jede Blockade zu vermeiden.
Der Energieausweis (GEE)
Der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ist vor jeder Veröffentlichung Pflicht. Er muss von einem von der Wallonischen Region zugelassenen Zertifizierer erstellt werden. Er bleibt zehn Jahre gültig.
Der Energieausweis prägt unmittelbar, wie Käufer die Immobilie wahrnehmen, und kann sich auf den Verkaufspreis auswirken. Die Wallonie bereitet zudem Renovierungspflichten für Käufer von Immobilien der Klassen E, F oder G vor, die noch nicht in Kraft sind. Es ist daher wichtig, die Klasse der eigenen Immobilie zu kennen, bevor man einen Preis festlegt.
Der Bericht der Elektroprüfung
Stammt die Elektroinstallation aus der Zeit vor dem 1. Oktober 1981 und wurde sie seitdem nie geprüft, ist vor dem Verkauf eine Prüfung durch eine zugelassene Stelle Pflicht. Das Protokoll wird dem Käufer bei der notariellen Urkunde übergeben. In der Praxis hat man es am besten schon beim Kompromiss zur Hand.
Bei Nichtkonformität hat der Käufer nach der Urkunde achtzehn Monate Zeit, um die Installation in Ordnung zu bringen. Das kann Gegenstand einer Preisverhandlung werden. Man sollte den Zustand seiner Installation also kennen, bevor man die Immobilie auf den Markt bringt.
Die städtebaulichen Auskünfte
Der Verkäufer muss dem Käufer die städtebaulichen Auskünfte zur Immobilie mitteilen. Dazu gehören:
- Die städtebauliche Zweckbestimmung der Immobilie (Wohngebiet, Agrargebiet usw.).
- Die Städtebaugenehmigungen für die bestehenden Bauten.
- Die Verstädterungsgenehmigung (früher Parzellierungsgenehmigung), wenn die Immobilie aus einer Parzellierung stammt.
- Etwaige städtebauliche Verstöße.
- Ein etwaiges Vorkaufsrecht.
- Die Lage in einem Überschwemmungs- oder Risikogebiet.
Diese Auskünfte erhält man bei der Gemeinde. Die Frist kann je nach Verwaltung unterschiedlich sein. Es empfiehlt sich, sie gleich zu Beginn des Verkaufsprozesses anzufordern.
Der gleichlautende Auszug zum Bodenzustand
In der Wallonie muss der Verkäufer für jede verkaufte Parzelle einen gleichlautenden Auszug aus der Datenbank über den Zustand der Böden (BDES) beantragen und dessen Inhalt dem Käufer vor der Unterzeichnung mitteilen. Diese Pflicht gilt seit dem 1. Januar 2019 für jeden Verkauf, unabhängig von der Immobilie. Der Auszug wird online beim Öffentlichen Dienst der Wallonie bestellt und kostet 30 Euro pro Parzelle. Häufig kümmert sich der Notar oder die Agentur darum.
Das Dossier für spätere Eingriffe (DIU)
Für Arbeiten, die nach dem 1. Mai 2001 von einem Unternehmer ausgeführt wurden, muss ein Dossier für spätere Eingriffe erstellt werden. Es enthält die Pläne, die technischen Datenblätter und die nützlichen Informationen für künftige Wartungs- oder Renovierungsarbeiten. Dieses Dokument wird dem Käufer beim Verkauf übergeben.
Nützliche ergänzende Unterlagen
Über die gesetzlichen Pflichten hinaus erleichtern manche Unterlagen den Verkauf und beruhigen Käufer:
- Die Rechnungen kürzlich durchgeführter Arbeiten (Dach, Heizung, Fenster).
- Die Pläne der Immobilie, sofern vorhanden.
- Der Eigentumstitel.
- Die Nebenkostenabrechnungen, wenn sich die Immobilie in Miteigentum befindet.
- Die Miteigentumsordnung und die Protokolle der Generalversammlungen bei Wohnungen.
Die Rolle des Notars
Der Notar ist der zentrale Ansprechpartner bei einem Immobilienverkauf in Belgien. Er prüft die Ordnungsmäßigkeit der Unterlagen, verfasst den Kompromiss und die notarielle Urkunde und stellt sicher, dass die Transaktion alle gesetzlichen Pflichten erfüllt. Es empfiehlt sich, ihn früh im Prozess zu kontaktieren, um etwaige Schwierigkeiten vorwegzunehmen.
YOUHOME arbeitet mit den Notaren der Region zusammen, damit jedes Dossier vor dem Verkaufsstart vollständig ist. Das vermeidet unangenehme Überraschungen und schützt Verkäufer wie Käufer.
