Verkauf auf Leibrente: das Haus weiter nutzen und das Wagnis verstehen

# Verkauf auf Leibrente: das Haus weiter nutzen und das Wagnis verstehen Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und weiterhin darin wohnen möchten, müssen Sie das Recht, das Sie sich vorbehalten, genau festlegen. Bei einem Verkauf auf Leibrente bedeutet das Ende der Rentenzahlungen nicht zwangsläufig, dass auch Ihr Recht endet, die Immobilie zu bewohnen. Betrachten Sie die einmalige Anfangszahlung, die künftigen Zahlungen und die Bedingungen für den Verbleib in Ihrem Zuhause getrennt, bevor Sie Beträge vergleichen. ## Was erhalten Sie bei der Unterzeichnung und danach? Bei einem Verkauf auf Leibrente wird die Immobilie durch Rentenzahlungen bezahlt. Hinzu kommen kann eine Einmalzahlung bei der Unterzeichnung der Urkunde, der sogenannte „Bouquet“. Diese ist nicht immer vorgesehen. Die Rente kann indexiert sein oder nicht, und ihre Zahlung kann vertraglich zeitlich begrenzt werden. [Wikifin, das Finanzbildungsprogramm der FSMA, stellt diese Varianten vor](https://www.wikifin.be/fr/logement-et-emprunt-hypothecaire/acheter-construire-renover-une-habitation/acheter-votre-5). Bitten Sie um eine schriftliche Übersicht, die Beträge, Fälligkeiten und Anpassungsbedingungen getrennt aufführt. Ein monatliches Einkommen allein lässt sich kaum vergleichen, wenn die Vorschläge weder dieselbe Laufzeit noch dieselben Rechte vorsehen. Klären Sie auch Ihren unmittelbaren Bedarf und Ihr künftiges Budget: Ein Immobilienwert ist noch keine Rentenberechnung. ## Welches Recht ermöglicht Ihnen, im Haus zu bleiben? Der Begriff „Leibrente“ allein garantiert nicht, dass Sie in der Immobilie wohnen bleiben können. Das vorbehaltene Recht muss benannt werden. Der Nießbrauch erlaubt es, die Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu beziehen, insbesondere Mieteinnahmen. [Fednot erklärt den Unterschied zwischen Nießbrauch und bloßem Eigentum](https://www.notaire.be/usufruit-et-nue-propriete). Verwechseln Sie einen Nießbrauch nicht mit einem einfachen persönlichen Wohnrecht. Steht im Vorschlag lediglich „lebenslang wohnen bleiben“, lassen Sie den Notar erläutern, was das genau umfasst. Leiten Sie daraus nicht ab, dass Sie das Haus nach Ihrem Auszug zwangsläufig vermieten dürfen. Bei einem Haus mit Garten, Garage oder Nebengebäude hilft ein Plan mit Anmerkungen, die betroffenen Bereiche zu bezeichnen. ## Warum die Dauer der Rentenzahlung und die des Wohnrechts getrennt betrachten? Das Wagnis besteht in der Ungewissheit über die Lebensdauer des Verkäufers und die davon abhängige Gesamtsumme der Zahlungen. [Die FAQ von Fednot zum Verkauf auf Leibrente erläutern dieses Prinzip](https://www.notaire.be/faq/immobilier/qu-est-ce-qu-une-vente-en-viager). Das ersetzt nicht die Prüfung der vertraglichen Grenzen. Wikifin erläutert, dass das vereinbarte Ende der Zahlungen erreicht sein kann, während der Verkäufer noch lebt, und dass ein Nießbrauch ihm ermöglichen kann, im Haus zu bleiben. Ein veranschaulichendes Beispiel ohne finanzielle Berechnung: Ein Vorschlag sieht eine zeitlich begrenzte Rente und einen lebenslangen Nießbrauch vor. Die nach der letzten Zahlung verfügbaren Mittel und die Bedingungen für die weitere Nutzung sind getrennt zu prüfen. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Bedürfnisse. ## Wie bereiten Sie sich auf Zahlungsausfälle und Veränderungen im Leben vor? Fednot nennt die Hypothekeneintragung und die rechtlichen Möglichkeiten bei anhaltendem Zahlungsausfall. Fragen Sie den Notar, welche Schutzmechanismen Ihre Urkunde vorsieht, wie Sie diese geltend machen können und welche Kosten dabei entstehen könnten. Eine Sicherheit bedeutet nicht, dass Sie das Haus beim ersten Zahlungsausfall automatisch zurückerhalten. Lassen Sie vor der Unterzeichnung auch diese Fälle behandeln: - Ihren vorübergehenden oder endgültigen Auszug und das weitere Schicksal des vorbehaltenen Rechts; - die Instandhaltung, größere Arbeiten, Versicherungen und sonstige Lasten; - die Einkünfte und Rechte der überlebenden Person, wenn es mehrere Verkäufer gibt; - die Folgen des Todes des Verkäufers oder des Käufers für die Zahlungen und Sicherheiten. Bitten Sie um eine Antwort, die Ihrer Situation entspricht, nicht nur um eine allgemeine Formulierung. Zahlungsschwierigkeiten oder ein zu erneuerndes Dach können Verfahren und Ausgaben nach sich ziehen: Lassen Sie vor einer verbindlichen Zusage klären, wer dafür aufkommt. ## Welche Antworten gibt es auf häufige Fragen? ### Ist die Einmalzahlung verpflichtend? Nein. Wikifin stellt Modelle mit und ohne Einmalzahlung vor. Ihre Höhe und die Höhe der Rente erfordern eine Analyse des Vorschlags, nicht die Anwendung eines allgemeinen Prozentsatzes. ### Müssen Sie ausziehen, wenn die Rentenzahlung endet? Nicht zwangsläufig. Prüfen Sie die Dauer der Zahlungen und die Dauer des vorbehaltenen Rechts getrennt. Ihr Zusammenspiel muss in Ihrer Urkunde erläutert werden. ### Dürfen Sie das Haus nach Ihrem Auszug vermieten? Der Nießbrauch erlaubt grundsätzlich, Mieteinnahmen zu beziehen. Ein persönliches Wohnrecht hat nicht unbedingt denselben Umfang. Lassen Sie Ihr Recht und seine Bedingungen prüfen, bevor Sie eine Vermietung planen. ### Reicht eine Bewertung aus, um die Rente festzulegen? Nein. In der Provinz Lüttich beginnt unsere Methode mit dem Zustand des Hauses, seinen Unterlagen und Vergleichswerten aus dem Immobilienmarkt. Die vermögensrechtliche und juristische Gestaltung bereiten Sie mit Ihrem Notar vor. Vergleichen Sie auch den herkömmlichen Verkauf und, wenn Sie Vermögen übertragen möchten, die [Immobilienschenkung in der Wallonie](https://youhome.immo/journal/donation-immobiliere-en-wallonie-avant-de-donner-sa-maison/). Als immobilienbezogene Grundlage für Ihre Überlegungen können Sie [Ihren Bewertungsbericht anfordern](https://youhome.immo/estimation/demande/). Er ersetzt nicht die Prüfung der Bedingungen eines Verkaufs auf Leibrente.