Acheter ou louer en 2025 : quel est votre choix le plus rentable en Wallonie ?

L’achat d’un bien immobilier est souvent perçu comme un investissement sûr, mais la location offre aussi des avantages, notamment en termes de flexibilité et de coûts initiaux plus faibles.

Prenons l’exemple concret de Sarah, 28 ans, employée administrative à Liège, qui se demande s’il est préférable pour elle d’acheter ou de continuer à louer.

Profil de Sarah

● Salaire net : 2 300 € / mois

● Épargne disponible : 30 000 €

● Appartement actuel : 60 m² en location à 750 € / mois (charges incluses)

● Prix estimé de son appartement actuel : 175 000 €

Sarah veut savoir quelle option est la plus rentable pour elle. Analysons les coûts réels et les impacts financiers de chaque choix.

1. Budget et frais d’acquisition : peut-elle acheter ?

Lorsqu’on envisage d’acheter un bien immobilier, il ne suffit pas de se concentrer uniquement sur le prix d’achat du bien. Il est crucial de prendre en compte tous les frais annexes qui accompagnent cette acquisition. C’est une erreur courante de penser que l’épargne accumulée peut être entièrement utilisée comme apport, alors qu’une partie significative sera absorbée par les frais de notaire, les droits d’enregistrement et d’autres dépenses liées au crédit immobilier.

Dans le cas de Sarah, elle dispose d’une épargne de 30 000 €. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les droits d’enregistrement ont été réduit à 3 % pour les achats de résidences principales, ce qui rend l’acquisition d’un bien immobilier plus accessible. Sarah devra payer 5 250 € de droits d’enregistrement.

À cela s’ajoutent les frais de notaire, les frais de dossier hypothécaire et d’autres coûts administratifs, qui sont estimés à environ 3 000 €. Ainsi, le montant total des frais annexes liés à l’achat s’élève à 8 250 €.

➤ Total frais d’acquisition : environ 8 250 € et elle devra souscrire un prêt de 153 250 € pour financer son achat.

2. Quel est son coût mensuel réel en tant que propriétaire ?

Avec un emprunt de 153 250 € sur 25 ans à un taux de 4 %, sa mensualité s’élèvera à 808 €. À cela s’ajoutent des charges fixes comme le précompte immobilier (environ 100 €), l’assurance habitation (50 €) et les charges de copropriété (75 €), portant son coût total mensuel à 1 033 €.

Conclusion intermédiaire: En achetant, Sarah paierait 283 € de plus par mois par rapport à sa location actuelle (1 033€ vs 750€)

3. Comparer la rentabilité à long terme

Sarah veut savoir quelle est la meilleure option financière sur 15 ans.

Scénario 1 : Achat et revente après 15 ans

Si l’immobilier prend 2 % de valeur par an, son appartement vaudra environ 235 000 € après 15 ans. Après 15 ans, elle aura remboursé environ 75 000 € de son crédit. En vendant à ce moment-là et en retirant les frais d’agence et de notaire, elle pourrait récupérer environ 55 000 € de bénéfices nets.

Scénario 2 : Location et investissement de l’épargne

Si elle reste locataire et place les 283 € économisés chaque mois en bourse avec un rendement de 6 %. Au bout de 15 ans, elle aura épargné pour 51 000 € ayant généré un rendement estimé de 30 000 €. Elle aura donc une épargne disponible de 81 000 €.

Conclusion intermédiaire: Si Sarah veut maximiser son capital, la location combinée à un bon investissement peut être plus rentable que l’achat.

4. Facteurs personnels qui influencent la décision

Le choix entre acheter et louer dépend des projets et priorités de Sarah. Si elle souhaite s’installer durablement à Liège, stabiliser ses dépenses et investir dans un bien tangible, alors l’achat est une option intéressante. Toutefois, cela implique aussi d’assumer les coûts d’entretien et les responsabilités liées à la propriété.

En revanche, si elle privilégie la flexibilité pour une éventuelle opportunité professionnelle ou un changement de ville, la location reste plus adaptée. Elle lui permet d’éviter les charges imprévues et de placer son argent ailleurs, notamment dans des investissements potentiellement plus rentables. Son choix devra donc être guidé par ses objectifs à moyen et long terme.

5. Les erreurs à éviter

❌ Croire que l’achat est toujours un investissement sûr

Si Sarah revend après seulement 5 ans, elle risque une perte financière à cause des frais de notaire et d’agence.

❌ Ne pas anticiper les coûts cachés

● En tant que propriétaire, elle devra gérer les travaux (toiture, chauffage, isolation… environ 1 % du prix du bien/an) ainsi que les augmentations de charges de copropriété.

● En tant que locataire, elle verra son loyer indexé à la hausse dans le futur.

❌ Ne pas considérer les opportunités d’investissement alternatives

En restant locataire, Sarah peut investir ses économies ailleurs et profiter d’un meilleur rendement sans s’engager dans un prêt. Cependant, la valeur de ces investissements sont souvent plus volatiles que celle de l'immobilier.

6. Conclusion : Quelle est la meilleure option en 2025 ?

👉 Acheter est un bon choix si vous comptez rester 10 ans ou plus, si vous avez un bon apport et si vous êtes prêt(e) à gérer les charges fixes d’un propriétaire.

👉 Louer est préférable si vous voulez de la flexibilité, si vous n’avez pas encore de stabilité professionnelle ou si vous souhaitez investir votre argent ailleurs.

Un accompagnement professionnel

Chez YouHome, nous vous accompagnons dans votre réflexion afin de faire le choix le plus adapté à votre situation. Grâce à nos collaborations avec des courtiers et des conseillers en gestion de patrimoine, nous analysons votre profil financier et vos objectifs de vie pour vous proposer une stratégie sur mesure. Que vous envisagiez d’acheter ou de louer, nous vous aidons à structurer votre projet afin qu’il soit cohérent avec vos besoins et votre avenir.

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