Wenn der andere Eigentümer das Haus behalten möchte, sind drei Wege zu prüfen: ihm die Übernahme Ihrer Anteile vorschlagen, einen gemeinsamen Verkauf aushandeln oder den Notar fragen, welche Regeln für die Aufhebung des Miteigentums gelten. Verkaufen Sie nicht allein das gesamte Haus und gehen Sie nicht davon aus, dass jedes ungeteilte Miteigentum sofort aufgelöst werden kann: Die Eigentumsurkunde, die Vereinbarungen und der Zeitpunkt, zu dem die Rechte entstanden sind, sind entscheidend.
Klären Sie zunächst, ob sich die Meinungsverschiedenheit auf den Preis, den Zeitplan oder den Verkauf an sich bezieht. Stellen Sie zur Vorbereitung des Notartermins folgende Unterlagen zusammen:
- die Eigentumsurkunde und die Vereinbarungen zwischen den Eigentümern;
- die Informationen zum Kredit und zu den Sicherheiten;
- die Nutzungsvereinbarungen und die Belege für Ausgaben oder Arbeiten.
Bitten Sie den Notar, die Anteile zu bestätigen und festzustellen, welche Personen mitwirken müssen.
Was gehört dem einzelnen Miteigentümer?
Ein ungeteilter Miteigentumsanteil bezieht sich auf die gesamte Immobilie, ohne ein Zimmer, ein Stockwerk oder einen Teil des Gartens zuzuweisen. Artikel 3.68 des Zivilgesetzbuchs stellt klar, dass kein Miteigentümer allein aufgrund seines Anteils einen bestimmten körperlichen Teil der Immobilie beanspruchen kann. Die Erwerbsurkunde legt die Anteile fest. Ausgaben für Arbeiten können gesonderte Fragen zur Abrechnung zwischen den Eigentümern aufwerfen. Lesen Sie Buch 3 des Zivilgesetzbuchs, Artikel 3.68 und folgende, amtlicher Text in der am 24. Dezember 2020 angezeigten Fassung.
Welche Lösungen gibt es, wenn ein Eigentümer das Haus behalten möchte?
Sie können einen gemeinsamen Verkauf an einen Dritten, die Übernahme der Anteile durch den Eigentümer, der bleiben möchte, oder die Übertragung Ihres eigenen Miteigentumsanteils besprechen. Artikel 3.70 sieht den Grundsatz der freien Verfügung über den eigenen Anteil vor, vorbehaltlich der anwendbaren Regeln und Rechte. Ein Miteigentumsanteil ist kein eigenständiges Haus: Lassen Sie dem Erwerber vor jeder Übertragung erläutern, welche Rechte übertragen werden und wie sich das Verhältnis zu den anderen Miteigentümern gestaltet. Fednot erläutert die Grundlagen des gemeinsamen Immobilienkaufs und des ungeteilten Miteigentums.
| Möglichkeit | Was zu prüfen ist |
|---|---|
| Das Haus gemeinsam verkaufen | Einigung, Verkaufsbedingungen und Zeichnungsbefugnisse |
| Die eigenen Anteile übernehmen lassen | Besprochener Wert, Finanzierung und Zustimmung der Bank bei einem gemeinsamen Kredit |
| Den eigenen Miteigentumsanteil übertragen | Anwendbare Regeln, übertragene Rechte und etwaige Klauseln |
Die Übertragung von Anteilen befreit den Übertragenden nicht automatisch von einem gemeinsamen Kredit. Die Bank muss der Schuldübertragung und der Befreiung des ursprünglichen Schuldners zustimmen. Die Artikel 5.187 und 5.188 des Zivilgesetzbuchs betreffen diese Mechanismen, vorbehaltlich der für frühere Schuldverhältnisse geltenden Regelung, insbesondere Artikel 64 des Gesetzes vom 28. April 2022, und der unterzeichneten Verpflichtungen. Lesen Sie das Gesetz vom 28. April 2022, veröffentlicht im Belgischen Staatsblatt am 1. Juli 2022.
Kann ein Verkauf oder eine Teilung erzwungen werden?
Der einvernehmliche Verkauf des gesamten Hauses erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller. Artikel 3.73 behandelt insbesondere die Einstimmigkeit und den Rechtsmissbrauch: Eine bloße Weigerung reicht nicht aus, um daraus auf den Erfolg eines gerichtlichen Vorgehens zu schließen. Das Gericht beurteilt die betreffenden Tatsachen und Rechte.
Buch 3 unterscheidet zwischen zufälligem und freiwilligem Miteigentum und sieht in den Artikeln 3.75 bis 3.77 unterschiedliche Regeln vor. Artikel 37 des Gesetzes vom 4. Februar 2020 enthält die Übergangsbestimmungen; Artikel 39 legt das Inkrafttreten auf den 1. September 2021 fest. Vor diesem Datum begründete Rechte fallen daher nicht automatisch unter die neue Regelung. Der Notar muss den Ursprung und den Entstehungszeitpunkt des Miteigentums, die Vereinbarungen und das anwendbare Übergangsrecht prüfen. Lesen Sie den amtlichen Text, insbesondere die Artikel 37 und 39 sowie die Artikel 3.73 und 3.75 bis 3.77.
Wie kommen Sie voran, ohne den Konflikt zu verschärfen?
Bitten Sie alle Beteiligten, ihr Ziel zu benennen: das Haus behalten, die Anteile aufkaufen, den Verkauf aufschieben oder den Preis anfechten. Vergleichen Sie anschließend vollständige Szenarien mit Bewertung, Finanzierung, Nutzung und laufenden Kosten. Für eine Marktwertbewertung lesen Sie auch unseren Ratgeber zum Hausverkauf und stellen Sie Ihre Bewertungsanfrage. Der Notar prüft die Rechte und Urkunden; bei einem anhaltenden Rechtsstreit kann ein Rechtsanwalt beraten.
Welche Fragen werden häufig gestellt?
Kann ein Miteigentümer allein das gesamte Haus verkaufen?
Grundsätzlich nicht: Der einvernehmliche Verkauf der gesamten Immobilie setzt die Zustimmung aller Miteigentümer voraus. Lassen Sie die Befugnisse und die Situation vom Notar prüfen.
Kann man nur seinen Miteigentumsanteil verkaufen?
Ein Miteigentumsanteil kann im geltenden gesetzlichen Rahmen übertragen werden, begründet aber kein ausschließliches Eigentum an einem Zimmer. Der Notar prüft die maßgeblichen Rechte und Klauseln.
Wird die Person, die ihre Anteile überträgt, vom Kredit befreit?
Nicht automatisch. Die Bank muss der Schuldübertragung und der Befreiung des ursprünglichen Schuldners gemäß der anwendbaren Regelung und den unterzeichneten Verpflichtungen zustimmen.
Gilt die neue Regelung für jedes ungeteilte Miteigentum?
Nein, nicht automatisch. Der Ursprung und das Entstehungsdatum der Rechte sowie die Übergangsbestimmungen des Artikels 37 und der in Artikel 39 des Gesetzes vom 4. Februar 2020 festgelegte Zeitpunkt des Inkrafttretens müssen geprüft werden.
Allgemeine Orientierung zum belgischen Recht. Amtliche Rechtsquellen und Fednot am 19. Oktober 2026 konsultiert. Der Notar muss die Eigentumsurkunde, die Vereinbarungen und die konkrete Situation prüfen.
