Si l’autre propriétaire veut garder la maison, trois voies sont à examiner : lui proposer de reprendre vos parts, négocier une vente commune ou demander au notaire quelles règles de sortie s’appliquent. Ne vendez pas seul la maison entière et ne supposez pas que chaque indivision peut être partagée immédiatement : le titre, les conventions et la date de création des droits comptent.
Commencez par distinguer le désaccord sur le prix, le calendrier et le principe même de la vente. Pour préparer le rendez-vous avec le notaire, réunissez :
- le titre de propriété et les conventions entre propriétaires ;
- les informations sur le crédit et les garanties ;
- les accords d’occupation et les justificatifs de dépenses ou de travaux.
Demandez au notaire de confirmer les parts et les personnes dont l’intervention est requise.
Que possède chaque indivisaire ?
Une quote-part indivise porte sur l’ensemble du bien, sans attribuer une chambre, un étage ou une partie du jardin. L’article 3.68 du Code civil précise qu’aucun copropriétaire ne peut réclamer une partie matérielle déterminée du bien sur la seule base de sa quote-part. L’acte d’acquisition établit les proportions. Les dépenses de travaux peuvent soulever une question distincte de comptes entre propriétaires. Consulter le livre 3 du Code civil, articles 3.68 et suivants, texte officiel affiché au 24 décembre 2020.
Quelles solutions si un propriétaire veut conserver la maison ?
Vous pouvez discuter d’une vente commune à un tiers, d’une reprise des parts par le propriétaire qui souhaite rester, ou d’une cession de votre propre quote-part. L’article 3.70 prévoit le principe de la libre disposition de sa part, sous réserve des règles et droits applicables. Une quote-part n’est pas une maison autonome : avant toute cession, faites préciser à l’acquéreur les droits transmis et les relations avec les autres copropriétaires. Fednot présente les repères sur l’achat à plusieurs et l’indivision.
| Voie | À vérifier |
|---|---|
| Vendre la maison ensemble | Accord, conditions de vente et pouvoirs de signature |
| Faire reprendre vos parts | Valeur discutée, financement et accord de la banque si crédit commun |
| Céder votre quote-part | Règles applicables, droits transmis et clauses éventuelles |
La cession de parts ne libère pas automatiquement le cédant d’un crédit commun. La banque doit accepter la cession de dette et la libération du débiteur originaire. Les articles 5.187 et 5.188 du Code civil portent sur ces mécanismes, sous réserve du régime applicable aux obligations antérieures, notamment l’article 64 de la loi du 28 avril 2022, et des engagements signés. Consulter la loi du 28 avril 2022, publiée au Moniteur belge le 1er juillet 2022.
Peut-on imposer la vente ou le partage ?
La vente amiable de la maison entière requiert en principe l’accord de tous. L’article 3.73 traite notamment de l’unanimité et de l’abus de droit : le seul refus ne suffit pas à conclure qu’un recours aboutira. Le juge apprécie les faits et les droits en cause.
Le livre 3 distingue l’indivision fortuite de l’indivision volontaire et prévoit des règles différentes aux articles 3.75 à 3.77. L’article 37 de la loi du 4 février 2020 contient les dispositions transitoires ; son article 39 fixe l’entrée en vigueur au 1er septembre 2021. Les droits constitués avant cette date ne relèvent donc pas automatiquement du nouveau régime. Le notaire doit vérifier l’origine et la date de l’indivision, les conventions et le droit transitoire applicable. Lire le texte officiel, notamment les articles 37 et 39, ainsi que les articles 3.73 et 3.75 à 3.77.
Comment avancer sans aggraver le désaccord ?
Demandez à chacun de préciser son objectif : garder la maison, racheter les parts, différer la vente ou contester le prix. Comparez ensuite des scénarios complets, avec estimation, financement, occupation et charges. Pour une estimation de marché, consultez aussi notre guide sur la vente d’une maison et présentez votre demande d’estimation. Le notaire vérifie les droits et les actes ; un avocat peut conseiller sur un litige persistant.
Quelles questions reviennent souvent ?
Un indivisaire peut-il vendre seul toute la maison ?
En principe, non : la vente amiable du bien entier suppose l’accord de tous les copropriétaires. Faites vérifier les pouvoirs et la situation par le notaire.
Peut-on vendre uniquement sa quote-part ?
Une quote-part peut être cédée dans le cadre légal applicable, mais elle ne donne pas la propriété exclusive d’une pièce. Le notaire vérifie les droits et clauses pertinents.
La personne qui cède ses parts sort-elle du crédit ?
Pas automatiquement. La banque doit accepter la cession de dette et la libération du débiteur originaire, selon le régime applicable et les engagements signés.
Le nouveau régime s’applique-t-il à toute indivision ?
Non, pas automatiquement. L’origine et la date de constitution des droits, ainsi que les dispositions transitoires de l’article 37 et la date d’entrée en vigueur fixée par l’article 39 de la loi du 4 février 2020, doivent être examinées.
Repères généraux de droit belge. Sources légales officielles et Fednot consultées le 19 octobre 2026. Le notaire doit examiner le titre, les conventions et la situation concrète.
