Ein Haus mit Nießbrauch schenken: bewohnen, vermieten oder verkaufen?

# Ein Haus mit Nießbrauch schenken: bewohnen, vermieten oder verkaufen? Wenn Sie das nackte Eigentum an Ihrem Haus verschenken und sich den Nießbrauch vorbehalten, können Sie weiterhin darin wohnen oder es vermieten und die Mieteinnahmen beziehen. Sie behalten damit jedoch nicht alle Befugnisse eines Volleigentümers. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung auch, welche Einkünfte und welches Kapital Sie bei einem Umzug benötigen würden. Die [Erläuterung der Notare zum Nießbrauchsvorbehalt](https://www.notaire.be/actualites/peut-ajouter-des-conditions-une-donation) weist darauf hin, dass eine Immobilienschenkung eine notarielle Urkunde erfordert. ## Was verschenken Sie und was behalten Sie? Sie übertragen das nackte Eigentum und behalten ein Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht. Ihre Kinder erhalten ein Eigentumsrecht, jedoch weder die Nutzung noch die Einkünfte, die Sie sich vorbehalten. Die Urkunde muss den Nießbrauchsvorbehalt und seine Bedingungen festlegen. Eine Schenkung ist grundsätzlich unwiderruflich: Lassen Sie prüfen, ob die Klauseln zu Ihrer familiären Situation passen, bevor Sie sich binden. Bereiten Sie drei Szenarien vor: - Im Haus wohnen bleiben und die damit verbundenen Ausgaben tragen. - Umziehen und das Haus vermieten, um Ihre Einkünfte zu ergänzen. - Das Volleigentum verkaufen, um eine andere Wohnung zu finanzieren. Um diese Entscheidung in Ihre Vermögensübertragung einzuordnen, lesen Sie unseren [Ratgeber zur Immobilienschenkung in der Wallonie](https://youhome.immo/journal/donation-immobiliere-en-wallonie-avant-de-donner-sa-maison/). ## Wie können Sie im Haus bleiben, ohne die Ausgaben zu unterschätzen? Das Nutzungsrecht zu behalten klärt nicht alle Lasten. Der geltende gesetzliche Rahmen sieht insbesondere vor, dass der Nießbraucher den Unterhalt und der nackte Eigentümer nach Absprache die großen Ausbesserungen übernimmt. Letzterer kann vom Nießbraucher einen anteiligen Beitrag verlangen. Es gibt Ausnahmen, insbesondere für vom Nießbraucher ausgeführte Arbeiten oder für Ausbesserungen, die ausschließlich durch ihn erforderlich wurden. Die [Artikel 3.153 bis 3.156 von Buch 3 des Zivilgesetzbuches](https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/loi/2020/02/04/2020A20347/justel) unterscheiden außerdem zwischen regelmäßig wiederkehrenden Lasten der Nutzung und Fruchtziehung und außergewöhnlichen Lasten. Lassen Sie die Urkunde und die anwendbare Regelung prüfen, besonders bei einer älteren Übertragung. Holen Sie Angebote für bekannte Arbeiten ein und planen Sie Ihren Anteil im Wohnbudget ein. Der Schutz Ihres Partners sollte gesondert geprüft werden: Fragen Sie den Notar, wer nach einem Todesfall bleiben darf und unter welchen Bedingungen. Gehen Sie nicht davon aus, dass der für Sie vorgesehene Vorbehalt automatisch die ganze Familie schützt. ## Können Sie umziehen und die Mieteinnahmen beziehen? Der Nießbrauch erlaubt es Ihnen, das Haus im Rahmen der eingeräumten Rechte zu bewohnen oder zu vermieten und die Einkünfte daraus zu beziehen. Allein der Auszug bedeutet nicht, dass Sie auf dieses Recht verzichten. Die [Notare erläutern die Rechte des Nießbrauchers und des nackten Eigentümers](https://www.notaire.be/usufruit-et-nue-propriete). Vergleichen Sie die erzielbare Miete mit den Ausgaben, die weiterhin von Ihnen zu tragen sind, und den Kosten Ihrer neuen Wohnung. Lassen Sie die vor der Vermietung erforderlichen Maßnahmen beziffern und die Mietvertragsbedingungen prüfen. Mieteinnahmen sind kein sofort verfügbares Kapital für einen Kauf an einem anderen Ort. Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Sie verlassen ein Haus in der Provinz Lüttich, um eine Wohnung mit Aufzug zu mieten. Die Mieteinnahmen können zu Ihrem Budget beitragen. Wenn Sie diese Wohnung lieber kaufen möchten, benötigen Sie stattdessen einen Kapitalbeitrag: Das Verkaufsszenario muss dann gesondert vorbereitet werden. ## Können Sie das Haus noch verkaufen? Bei einem gewöhnlichen freihändigen Verkauf des Volleigentums müssen sowohl der Nießbraucher als auch der nackte Eigentümer mitwirken. Die Übertragung Ihres Nießbrauchs allein ist ein anderes Geschäft. Der Nießbrauchsvorbehalt erlaubt es Ihnen also nicht, das Volleigentum wie vor der Schenkung allein zu verkaufen. Fragen Sie den Notar vor der Schenkung, wie eine Einigung zwischen den Rechtsinhabern gestaltet werden kann und was mit dem Kaufpreis geschehen würde. Gehen Sie weder davon aus, dass Ihnen der gesamte Betrag zusteht, noch dass Ihr Recht beim Kauf eines anderen Hauses zwangsläufig auf dieses übergeht. Benennen Sie das Kapital, das Sie für eine neue Wohnung benötigen, und den Schutz, den Sie behalten möchten. ## Welche Fragen stellen sich vor der Unterzeichnung? ### Senkt der Nießbrauchsvorbehalt automatisch die Steuer? Nein. Bei einer Immobilienschenkung mit Nießbrauchsvorbehalt weisen die Notare darauf hin, dass die Registrierungsgebühren auf den Wert des Volleigentums berechnet werden. Bitten Sie um eine Berechnung, die Ihrer Situation und der anwendbaren regionalen Regelung entspricht, ohne eine automatische Ersparnis vorauszusetzen. ### Sollten Sie mit dem Gespräch über den Verkauf bis zu einem Umzug warten? Nein. Prüfen Sie dieses Szenario vor der Schenkung gemeinsam mit den Personen, die die Rechte innehaben werden. So ist die Entscheidung besser vorbereitet, falls sich Ihre Wohnpläne ändern. ### Was sollten Sie für den Termin beim Notar vorbereiten? Stellen Sie den Eigentumstitel und die bestehenden Urkunden zusammen. Notieren Sie Ihren Wohnbedarf, die benötigten Einkünfte, die verfügbaren Ersparnisse und die bekannten Arbeiten. Fragen Sie, wie Sie Ihr Nutzungsrecht bewahren, Ihren Partner schützen und den Wechsel in ein anderes Haus finanzieren können. Unsere Methode trennt den Immobilienwert von der rechtlichen Gestaltung der Vermögensübertragung. Um Ihr Vorhaben in der Provinz Lüttich vorzubereiten, können Sie [Ihren Bewertungsbericht anfordern](https://youhome.immo/estimation/demande/). Der Notar wird die Rechte, die Klauseln und ihre Folgen erläutern.