Vendre une maison avec un locataire en Wallonie : préparer la vente

# Vendre une maison avec un locataire en Wallonie : préparer la vente Vous pouvez vendre une maison occupée par un locataire. La vente ne rend toutefois pas automatiquement la maison disponible pour y habiter. Avant de promettre une date de remise des clés, faites examiner le bail et les conditions d’un éventuel départ. Ce guide vise la résidence principale en Wallonie francophone ; un autre usage ou la Communauté germanophone demande une vérification distincte. ## Que devient le bail lors de la vente ? L’[article 63 du décret wallon relatif au bail d’habitation](https://wallex.wallonie.be/eli/loi-decret/2018/03/15/2018201408-1#092661ab-6415-4985-bd3d-602293074212) prévoit la reprise des droits et obligations du bailleur par l’acquéreur lorsque le bail a date certaine avant l’aliénation. Il protège aussi, sous les conditions qu’il précise, le locataire dont le bail n’a pas cette date certaine mais qui occupe les lieux depuis suffisamment longtemps. Ces situations ne donnent pas nécessairement les mêmes possibilités de congé à l’acquéreur. La date certaine, qui permet d’opposer la date du bail aux tiers, ne se confond pas avec sa simple date de signature. Faites vérifier sa preuve et l’enregistrement. Le type de bail, sa durée et les dispositions transitoires comptent aussi : les articles 52, 55 et 91 du même décret encadrent ces vérifications. Un projet d’occupation personnelle ne suffit pas à garantir une maison libre au calendrier souhaité. Notre méthode consiste à distinguer la situation locative prouvée du projet de l’acquéreur. Un départ évoqué oralement reste à confirmer ; un congé ou un accord écrit doit être examiné avant d’en reprendre l’échéance dans l’annonce ou l’offre. ## Quelles pièces préparer avant les visites ? Constituez un dossier permettant au notaire de vérifier les engagements existants : - Le bail signé, ses avenants, sa date de début et l’usage du logement. - La preuve d’enregistrement et les éléments établissant sa date certaine. - L’état des lieux, la garantie locative et les accords particuliers. - Le loyer pratiqué, les charges et les justificatifs des paiements. - Les congés, échanges sur un départ et éventuels accords de fin de bail. Faites également relire toute clause de préférence ou tout droit particulier signalé dans le dossier. Ne promettez ni une priorité d’achat au locataire ni son absence sans cette vérification. Préparez les documents techniques en parallèle. Le [SPW rappelle les obligations relatives au certificat PEB](https://wallonie.be/fr/demarches/vendreacheterlouer-obtenir-un-certificat-peb) : pour un logement soumis à cette obligation, il doit être disponible avant la mise en vente et ses indicateurs doivent figurer dans les publicités. Vérifiez les exceptions applicables à la maison. L’occupation ne remplace pas cette préparation. ## Comment organiser les visites et présenter la maison ? Notre recommandation pratique est de convenir avec le locataire d’un interlocuteur, de créneaux, du délai pour prévenir et des conditions de prise de vue. Relisez le bail et faites préciser les droits de chacun en cas de désaccord ; la mise en vente n’autorise pas à entrer à votre convenance. Évitez de diffuser documents, portraits et effets personnels identifiants, et vérifiez les autorisations nécessaires avant publication. Expliquez l’occupation aux candidats avant leur déplacement. Un investisseur souhaitant poursuivre la location et une famille souhaitant emménager n’ont pas le même calendrier. Présentez le loyer justifié séparément d’une projection de revenu et intégrez charges et travaux dans l’analyse. Aucun pourcentage automatique de décote ne remplace l’examen de la maison et du marché. Si des travaux sont envisagés avant la vente, notre guide pour [rénover ou vendre en l’état](https://youhome.immo/journal/renover-ou-vendre-en-letat/) aide à cadrer la décision commerciale. Il ne remplace pas la vérification des obligations envers le locataire. Faites chiffrer séparément les interventions proposées et la consultation juridique nécessaire : leur coût dépend du dossier, aucun montant universel n’est avancé ici. ## Quelles réponses aux questions fréquentes ? ### Faut-il attendre le départ du locataire pour vendre ? Pas nécessairement. Une vente occupée est possible, mais la situation locative et les engagements transmis doivent être présentés clairement. Ne transformez pas une date de départ espérée en disponibilité acquise. ### L’acquéreur peut-il habiter la maison dès l’acte ? Pas automatiquement. Faites vérifier le régime du bail, les conditions d’un éventuel congé et les documents existants avec le notaire ou un juriste avant de fixer un emménagement. ### Comment préparer le lancement en province de Liège ? Partez du bail, des caractéristiques de la maison et de votre calendrier. Vous pouvez [demander votre rapport d’estimation](https://youhome.immo/estimation/demande/) pour situer le bien sur son marché et préparer sa présentation. La valeur de vente et la disponibilité juridique restent deux questions distinctes.