Ein Haus mit Mieter in der Wallonie verkaufen: den Verkauf vorbereiten

# Ein Haus mit Mieter in der Wallonie verkaufen: den Verkauf vorbereiten Sie können ein Haus verkaufen, in dem ein Mieter wohnt. Durch den Verkauf steht das Haus jedoch nicht automatisch zum Einzug zur Verfügung. Lassen Sie den Mietvertrag und die Bedingungen eines möglichen Auszugs prüfen, bevor Sie einen Termin für die Schlüsselübergabe zusagen. Dieser Leitfaden betrifft den Hauptwohnsitz in der französischsprachigen Wallonie; eine andere Nutzung oder eine Immobilie in der Deutschsprachigen Gemeinschaft erfordert eine gesonderte Prüfung. ## Was geschieht beim Verkauf mit dem Mietvertrag? [Artikel 63 des wallonischen Dekrets über den Wohnmietvertrag](https://wallex.wallonie.be/eli/loi-decret/2018/03/15/2018201408-1#092661ab-6415-4985-bd3d-602293074212) sieht vor, dass der Käufer die Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt, wenn der Mietvertrag bereits vor der Veräußerung ein gesichertes Datum hat. Unter den dort genannten Voraussetzungen schützt er auch den Mieter, dessen Mietvertrag kein solches gesichertes Datum hat, der die Immobilie aber bereits ausreichend lange bewohnt. Diese Situationen eröffnen dem Käufer nicht unbedingt dieselben Kündigungsmöglichkeiten. Das gesicherte Datum, mit dem das Datum des Mietvertrags Dritten entgegengehalten werden kann, ist nicht mit dem bloßen Unterzeichnungsdatum gleichzusetzen. Lassen Sie den Nachweis und die Registrierung prüfen. Auch die Art des Mietvertrags, seine Dauer und die Übergangsbestimmungen sind wichtig: Die Artikel 52, 55 und 91 desselben Dekrets bilden den Rahmen für diese Prüfungen. Die Absicht, selbst einzuziehen, reicht nicht aus, um ein freies Haus zum gewünschten Zeitpunkt zu garantieren. Unsere Methode unterscheidet zwischen der nachgewiesenen Mietsituation und den Plänen des Käufers. Ein mündlich angesprochener Auszug muss noch bestätigt werden; eine Kündigung oder eine schriftliche Vereinbarung muss geprüft werden, bevor der darin genannte Termin in die Anzeige oder das Angebot übernommen wird. ## Welche Unterlagen sollten vor den Besichtigungen vorliegen? Stellen Sie Unterlagen zusammen, anhand derer der Notar die bestehenden Verpflichtungen prüfen kann: - Den unterzeichneten Mietvertrag, seine Nachträge, den Mietbeginn und die Nutzung der Wohnung. - Den Registrierungsnachweis und die Belege für das gesicherte Datum. - Die Zustandsbeschreibung, die Mietgarantie und besondere Vereinbarungen. - Die tatsächlich verlangte Miete, die Nebenkosten und die Zahlungsbelege. - Kündigungen, den Schriftwechsel über einen Auszug und etwaige Vereinbarungen zur Beendigung des Mietvertrags. Lassen Sie auch jede im Dossier erwähnte Vorzugsklausel beim Kauf und jedes besondere Recht prüfen. Sichern Sie ohne diese Prüfung weder zu, dass der Mieter beim Kauf Vorrang hat, noch dass kein solcher Vorrang besteht. Bereiten Sie parallel die technischen Unterlagen vor. Der [SPW erläutert die Pflichten zum Energieausweis (GEE)](https://wallonie.be/fr/demarches/vendreacheterlouer-obtenir-un-certificat-peb): Bei einer Wohnung, die dieser Pflicht unterliegt, muss er vor dem Verkaufsangebot vorliegen, und seine Kennwerte müssen in den Anzeigen erscheinen. Prüfen Sie die für das Haus geltenden Ausnahmen. Dass das Haus bewohnt ist, ersetzt diese Vorbereitung nicht. ## Wie organisieren Sie Besichtigungen und präsentieren das Haus? Wir empfehlen, mit dem Mieter eine Ansprechperson, Zeitfenster, eine Ankündigungsfrist und die Bedingungen für Fotoaufnahmen zu vereinbaren. Lesen Sie den Mietvertrag erneut und lassen Sie bei Uneinigkeit die Rechte beider Seiten klären; das Verkaufsangebot berechtigt Sie nicht dazu, das Haus nach Belieben zu betreten. Vermeiden Sie die Veröffentlichung von Dokumenten, Porträtaufnahmen und persönlichen Gegenständen, anhand derer Personen identifiziert werden können, und prüfen Sie vor der Veröffentlichung die erforderlichen Einwilligungen. Informieren Sie Kaufinteressenten vor ihrer Anreise darüber, dass das Haus vermietet ist. Ein Investor, der die Vermietung fortsetzen möchte, und eine Familie, die einziehen möchte, haben nicht denselben Zeitplan. Stellen Sie die belegte Miete getrennt von einer Ertragsprognose dar und berücksichtigen Sie Nebenkosten und Arbeiten in der Analyse. Kein pauschaler prozentualer Preisabschlag ersetzt die Prüfung des Hauses und des Marktes. Wenn vor dem Verkauf Arbeiten geplant sind, hilft unser Leitfaden zum Thema [renovieren oder im aktuellen Zustand verkaufen](https://youhome.immo/journal/renover-ou-vendre-en-letat/) dabei, die wirtschaftliche Entscheidung einzuordnen. Er ersetzt nicht die Prüfung der Pflichten gegenüber dem Mieter. Lassen Sie die vorgeschlagenen Arbeiten und die erforderliche Rechtsberatung getrennt beziffern: Die Kosten hängen vom jeweiligen Fall ab; ein allgemeingültiger Betrag wird hier nicht genannt. ## Antworten auf häufige Fragen ### Müssen Sie mit dem Verkauf warten, bis der Mieter ausgezogen ist? Nicht unbedingt. Ein Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis ist möglich, doch die Mietsituation und die übernommenen Verpflichtungen müssen klar dargestellt werden. Stellen Sie einen erhofften Auszugstermin nicht als gesicherte Verfügbarkeit dar. ### Kann der Käufer direkt nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde einziehen? Nicht automatisch. Lassen Sie die für den Mietvertrag geltenden Regeln, die Voraussetzungen einer möglichen Kündigung und die vorhandenen Unterlagen vom Notar oder einem Juristen prüfen, bevor Sie einen Einzugstermin festlegen. ### Wie bereiten Sie den Verkaufsstart in der Provinz Lüttich vor? Gehen Sie vom Mietvertrag, den Eigenschaften des Hauses und Ihrem Zeitplan aus. Sie können [Ihren Bewertungsbericht anfordern](https://youhome.immo/estimation/demande/), um die Immobilie in ihrem Markt einzuordnen und ihre Präsentation vorzubereiten. Der Verkaufswert und die rechtliche Verfügbarkeit bleiben zwei getrennte Fragen.