Een huis met een huurder verkopen in Wallonië: de verkoop voorbereiden

# Een huis met een huurder verkopen in Wallonië: de verkoop voorbereiden U kunt een huis verkopen waarin een huurder woont. Door de verkoop is de woning echter niet automatisch beschikbaar om er zelf te wonen. Laat de huurovereenkomst en de voorwaarden voor een eventueel vertrek onderzoeken voordat u een datum voor de sleuteloverdracht belooft. Deze gids gaat over de hoofdverblijfplaats in Franstalig Wallonië; een ander gebruik of een woning in de Duitstalige Gemeenschap vraagt een afzonderlijke controle. ## Wat gebeurt er met de huurovereenkomst bij de verkoop? [Artikel 63 van het Waalse decreet betreffende de woninghuurovereenkomst](https://wallex.wallonie.be/eli/loi-decret/2018/03/15/2018201408-1#092661ab-6415-4985-bd3d-602293074212) bepaalt dat de koper de rechten en verplichtingen van de verhuurder overneemt wanneer de huurovereenkomst vóór de vervreemding een vaste datum heeft. Onder de daarin bepaalde voorwaarden beschermt het ook de huurder wiens overeenkomst die vaste datum niet heeft, maar die de woning al voldoende lang bewoont. Die situaties geven de koper niet noodzakelijk dezelfde opzeggingsmogelijkheden. De vaste datum, waardoor de datum van de huurovereenkomst aan derden kan worden tegengeworpen, is niet hetzelfde als de gewone ondertekeningsdatum. Laat het bewijs ervan en de registratie controleren. Ook het type overeenkomst, de duur en de overgangsbepalingen zijn van belang: de artikelen 52, 55 en 91 van hetzelfde decreet vormen het kader voor die controles. Het voornemen om er zelf te wonen volstaat niet om een vrije woning op het gewenste tijdstip te garanderen. Onze methode maakt een onderscheid tussen de bewezen huursituatie en de plannen van de koper. Een mondeling besproken vertrek moet nog worden bevestigd; een opzegging of schriftelijk akkoord moet worden onderzocht voordat de einddatum in de advertentie of het bod wordt overgenomen. ## Welke documenten bereidt u vóór de bezoeken voor? Stel een dossier samen waarmee de notaris de bestaande verbintenissen kan controleren: - De ondertekende huurovereenkomst, de bijlagen die haar wijzigen, de begindatum en het gebruik van de woning. - Het registratiebewijs en de stukken die de vaste datum aantonen. - De plaatsbeschrijving, de huurwaarborg en de bijzondere afspraken. - De toegepaste huurprijs, de lasten en de betalingsbewijzen. - De opzeggingen, de correspondentie over een vertrek en eventuele overeenkomsten om de huur te beëindigen. Laat ook elk voorkeursbeding of bijzonder recht dat in het dossier wordt vermeld nakijken. Beloof zonder die controle niet dat de huurder voorrang heeft om te kopen, en evenmin dat die voorrang ontbreekt. Bereid tegelijk de technische documenten voor. [SPW herinnert aan de verplichtingen rond het EPB-certificaat](https://wallonie.be/fr/demarches/vendreacheterlouer-obtenir-un-certificat-peb): voor een woning die onder die verplichting valt, moet het beschikbaar zijn vóór ze te koop wordt aangeboden en moeten de indicatoren in de advertenties staan. Controleer welke uitzonderingen op de woning van toepassing zijn. De bewoning vervangt die voorbereiding niet. ## Hoe organiseert u de bezoeken en stelt u de woning voor? Onze praktische aanbeveling is om met de huurder een contactpersoon, tijdstippen, een aankondigingstermijn en voorwaarden voor foto's af te spreken. Lees de huurovereenkomst opnieuw en laat bij onenigheid de rechten van elke partij verduidelijken; de verkoop geeft u niet het recht om naar eigen goeddunken binnen te gaan. Publiceer geen documenten, portretten of persoonlijke bezittingen waarmee de bewoner kan worden geïdentificeerd en controleer vóór publicatie de nodige toestemmingen. Leg kandidaten vóór hun verplaatsing uit dat de woning verhuurd is. Een investeerder die de verhuur wil voortzetten en een gezin dat er wil intrekken, hebben niet dezelfde planning. Maak een onderscheid tussen de aangetoonde huurprijs en een inkomstenprognose en neem lasten en werken mee in de analyse. Geen automatisch kortingspercentage vervangt het onderzoek van de woning en de markt. Als u vóór de verkoop werken overweegt, helpt onze gids over [renoveren of verkopen in de huidige staat](https://youhome.immo/nl/magazine/renoveren-of-verkopen-in-huidige-staat/) om de commerciële beslissing af te bakenen. Hij vervangt niet de controle van de verplichtingen tegenover de huurder. Laat de voorgestelde ingrepen en het nodige juridische advies afzonderlijk begroten: de kosten hangen af van het dossier, hier wordt geen universeel bedrag genoemd. ## Wat zijn de antwoorden op veelgestelde vragen? ### Moet u wachten tot de huurder vertrekt om te verkopen? Niet noodzakelijk. U kunt een bewoonde woning verkopen, maar de huursituatie en de overgedragen verbintenissen moeten duidelijk worden voorgesteld. Stel een gehoopte vertrekdatum niet voor als een vaststaande beschikbaarheid. ### Kan de koper meteen bij de akte in de woning gaan wonen? Niet automatisch. Laat het toepasselijke huurregime, de voorwaarden voor een eventuele opzegging en de bestaande documenten controleren door de notaris of een jurist voordat u een verhuisdatum vastlegt. ### Hoe bereidt u de marktintroductie in de provincie Luik voor? Vertrek van de huurovereenkomst, de kenmerken van de woning en uw planning. U kunt [uw schattingsrapport aanvragen](https://youhome.immo/nl/schatting/aanvraag/) om de woning binnen haar markt te situeren en de presentatie voor te bereiden. De verkoopwaarde en de juridische beschikbaarheid blijven twee afzonderlijke vragen.