Gegevens gecontroleerd op 14 oktober 2026.
U wilt uw woning aan uw kinderen schenken, maar er blijven wonen. Of u overweegt een overdracht voordat u een woning kiest die gemakkelijker te onderhouden is. In beide gevallen gaat de eerste vraag over uw vrijheid na de schenking: kunt u nog in de woning wonen, de huurinkomsten ontvangen of een verkoop organiseren als uw plannen veranderen?
Een schenking van vastgoed draagt rechten over tijdens uw leven. Voordat u naar de kostprijs kijkt, moet u verduidelijken wat u schenkt en wat u zelf nog nodig zult hebben. Voor een gezinswoning in Luik of in Wallonië verdienen drie onderwerpen een gezamenlijke voorbereiding: de overgedragen rechten, het toepasselijke budget en de concrete toekomst van het pand.
Uw woning schenken betekent uw rechten erop wijzigen
Een schenking van vastgoed vereist een notariële akte. Een schriftelijke familieafspraak of het overhandigen van de sleutels volstaat niet. De notaris onderzoekt uw situatie en regelt de overdracht juridisch. De schenking is in principe onherroepelijk: ze mag dus niet worden gezien als een eenvoudige reservering van de woning voor later. Deze principes worden toegelicht door Fednot in zijn gids over de schenking van vastgoed.
Wanneer u de volle eigendom schenkt, draagt u het volledige eigendomsrecht over. Wilt u het gebruik van de woning behouden, dan moet een andere regeling worden voorzien. Een familiale bedoeling, ook al wordt ze gedeeld, verdient het om in de akte te worden vertaald: "u kunt hier altijd blijven" zegt niet wie beslist, voor hoelang en onder welke voorwaarden.
Beschrijf vóór de afspraak wat u werkelijk wilt behouden. Is het uw hoofdverblijfplaats voor de komende jaren? Een huurinkomen? De mogelijkheid om te verhuizen zonder af te hangen van een familiale beslissing? Met deze lijst kunt u een oplossing bespreken die bij uw leven past, in plaats van eerst een fiscaal mechanisme te kiezen.
Het gebruik behouden betekent niet alle zeggenschap behouden
Een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik kan de schenker toelaten de woning te blijven bewonen of ze te verhuren en de huurinkomsten te ontvangen. De begunstigde ontvangt dan de blote eigendom. Beide personen hebben verschillende rechten op hetzelfde pand. Fednot licht deze mogelijkheid toe, net als de voorwaarden die aan een schenking kunnen worden verbonden.
Deze formule beantwoordt een vraag over gebruik. Het voorbehoud van vruchtgebruik verlaagt niet automatisch de grondslag van de rechten: voor deze schenking preciseert Fednot dat de rechten worden berekend op de waarde in volle eigendom. Het ontslaat u er ook niet van de toekomstige beslissingen voor te bereiden: wat gebeurt er als u wilt verkopen om een appartement te kopen, als grote werken nodig worden of als een van de begunstigden zich wil terugtrekken? Laat de notaris voor elk scenario de nodige akkoorden en de financiële gevolgen verduidelijken.
Er bestaan ook bedingen of lasten om een schenking aan te passen, bijvoorbeeld een beding van terugkeer als de begunstigde vóór u overlijdt. Hun nut en hun grenzen hangen af van uw situatie. Het doel van de afspraak is een precieze behoefte te beschermen, met een aangepaste formulering. Dit artikel behandelt niet alle regels van het vruchtgebruik: de kern blijft weten welke beslissingsruimte u behoudt.
In 2026 zijn de tarieven van 2028 nog niet van toepassing
De schenkingsrechten op vastgoed zijn progressief. Laat eerst door uw notaris bevestigen welk gewest fiscaal bevoegd is voor uw dossier. Voor schenkingen onder de Waalse regeling, in rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen wettelijk samenwonenden, zijn de huidige tarieven volgens Fednot de volgende. De schaal wordt per begunstigde gelezen, op zijn belastbaar deel. Elk tarief geldt voor zijn eigen schijf, en niet voor de volledige geschonken waarde.
| Belastbare schijf | Tarief |
|---|---|
| Tot 150.000 € | 3 % |
| Van 150.000,01 tot 250.000 € | 9 % |
| Van 250.000,01 tot 450.000 € | 18 % |
| Boven 450.000 € | 27 % |
Voor andere begunstigden geldt een andere schaal. Feitelijk samenwonenden genieten in Wallonië niet het tarief van wettelijk samenwonenden. Raadpleeg de tabel van Fednot en laat de toepasselijke categorie door uw notaris bevestigen.
Het Waalse decreet van 5 december 2024 voorziet in een verlaging van de schaal voor schenkingen van vastgoed bij authentieke akten die vanaf 1 januari 2028 worden verleden. Voor de rechte lijn, echtgenoten en wettelijk samenwonenden zijn de geplande tarieven 3 %, 6 %, 10 % en 14 % voor dezelfde schijven. De datum van inwerkingtreding staat in artikel 30 van het decreet gepubliceerd op WALLEX. Het persbericht van de Waalse Regering van 12 oktober 2026 kondigt aan dat de Regering deze geplande verlaging behoudt.
Deze evolutie volstaat niet om te beslissen te wachten. Uw woning, uw behoefte aan liquide middelen en het project van de begunstigden tellen ook mee. Vraag een gedateerde vergelijking, met de rechten en de aktekosten. Laat ook eerdere schenkingen nakijken: de tabel alleen is niet uw persoonlijk budget.
Een overdracht moet rekening houden met de woning zoals ze is
Een karaktervolle woning kan mooie volumes bieden en tegelijk aanzienlijk onderhoud vragen. Om de overdracht voor te bereiden, verzamelt u wat helpt om het pand vandaag te begrijpen: staat van het dak, verwarming, energieprestatie, uitgevoerde werken en projecten die nog worden overwogen. Houd gedocumenteerde uitgaven gescheiden van eerste renovatie-ideeën.
Een illustratief voorbeeld: u wilt een gezinswoning in de Condroz schenken, er nog enkele jaren blijven wonen en daarna naar een kleinere woning verhuizen. Het dak moet intussen misschien worden hersteld. Vóór de schenking helpen drie antwoorden u meer dan een losse waarde: welk budget voor werken houdt u aan, wie kan beslissen ze uit te voeren en hoe bereidt u de toekomstige verhuizing voor? Technische vragen horen bij de bevoegde vakman; de regeling van rechten en plichten bij de notaris.
Een onderbouwde schatting van uw woning kan deze reflectie voeden. Ze moet het pand, zijn staat en de gebruikte marktgegevens toelichten. Ze vervangt niet de controle door de notaris van de waarde die voor de akte moet worden aangehouden en van de fiscale grondslag ervan. Blijft een verkoop mogelijk, werk dan met coherente hypotheses: vergelijk geen woning die in haar huidige staat wordt geschonken met een gehoopte prijs na werken die nog niet zijn begroot.
Een afspraak voorbereiden die tot een beslissing leidt
U kunt bij de notaris aankomen met één eenvoudige pagina: de betrokken personen, de rechten die u wilt overdragen, uw huidig gebruik van de woning en twee scenario's voor de toekomst. Voeg de titels en akten toe waarover u beschikt, de eerdere schenkingen en de informatie over een eventueel krediet. Vraag het notariskantoor welke aanvullende stukken nuttig zijn voor uw dossier.
Laat vervolgens deze vragen onderzoeken: hoe beschermt u uw woonst, wat voorziet u als een verkoop nodig wordt, welk effect heeft de schenking op het familiale evenwicht en wat zal de volledige kostprijs zijn op de beoogde datum? Een schenking en een erfenis zijn geen twee versies van dezelfde akte. De vergelijking moet uw volledige situatie betreffen, samen met de notaris.
Twijfelt u tussen uw woning in de provincie Luik behouden, overdragen of verkopen, dan kan YOUHOME u helpen de waarde ervan te begrijpen en uw vastgoedproject te verfijnen. Zo beschikt u over een concrete basis om het vermogensgesprek met uw notaris voort te zetten.
