Möchten Sie ein Haus behalten, das Ihnen gemeinsam mit anderen gehört? Lassen Sie die Rechte aller Beteiligten bestätigen, einigen Sie sich auf einen aktuellen Wert und lassen Sie die gegenseitigen Ansprüche der Eigentümer prüfen. Klären Sie anschließend die Finanzierung und die Kosten, bevor Sie sich verpflichten. Eine Bewertung liefert eine Grundlage für den Immobilienwert, nicht den endgültig zu zahlenden Betrag oder die Zusage der Bank.
Welche Rechte übernehmen Sie?
Beginnen Sie mit der Erwerbsurkunde und den Urkunden oder Vereinbarungen, die sie ergänzt haben. Der Eigentumsanteil bezeichnet den Anteil an der Immobilie, der jedem Eigentümer gehört. Er lässt sich nicht aus der Anzahl der im Haus verbrachten Jahre ableiten. Die Erläuterungen von Fednot zum ungeteilten Miteigentum erklären, dass die Anteile in der Erwerbsurkunde festgelegt werden.
Lassen Sie Ihre Situation vom Notar klären: Der eheliche Güterstand, Vereinbarungen, eine Erbschaft oder die Aufteilung von Eigentumsrechten können eine andere Betrachtung erfordern. Das folgende Beispiel betrifft ausschließlich zwei Eigentümer, die jeweils zur Hälfte Volleigentümer sind und die Schulden zu gleichen Teilen tragen.
Welchen Wert setzen Sie für das Haus an?
Der Kaufpreis und das bereits zurückgezahlte Kapital geben nicht den aktuellen Wert wieder. Fednot empfiehlt, den aktuellen Wert der Wohnung zu ermitteln und bei Uneinigkeit gemeinsam einen Sachverständigen auszuwählen.
Bei einem Haus in der Provinz Lüttich dokumentieren wir die Lage, die Flächen, den Zustand, die Energieeffizienz, die Arbeiten und geeignete Vergleichsobjekte. Legen Sie einen einheitlichen Bewertungsstichtag fest und stellen Sie der Fachperson dieselben Informationen zur Verfügung. Unser Leitfaden zur Bewertung eines Hauses in Belgien erläutert dieses Vorgehen. Die Bewertung ersetzt nicht die Einigung auf den anzusetzenden Wert.
Wie gelangen Sie vom Wert zum zu zahlenden Betrag?
Unterscheiden Sie zwischen dem Immobilienwert, dem Kredit und den gegenseitigen Ansprüchen der Eigentümer. Die oben genannte Seite von Fednot zur Familienwohnung sieht insbesondere die Prüfung persönlich eingebrachter Mittel vor. Lassen Sie die Belege und Vereinbarungen prüfen: Ein eingebrachter Betrag wird nicht automatisch Euro für Euro zurückerstattet.
Veranschaulichendes Beispiel ohne Kosten und ohne weitere auszugleichende Ansprüche. Es wird vorausgesetzt, dass die Bank der Schuldübernahme durch die Person zustimmt, die das Haus behält.
- Vereinbarter Wert des Hauses: 400 000 €.
- Ausstehendes Kapital: 160 000 €.
- Nettowert unter diesen Annahmen: 240 000 €.
- Unverbindlicher Ausgleichsbetrag für den übernommenen hälftigen Anteil: 120 000 €.
Die Person, die das Haus behält, trägt auch das ausstehende Kapital von 160 000 €. Die wirtschaftlichen Verpflichtungen belaufen sich somit vor Kosten auf 280 000 €. Das ist nicht automatisch die Höhe eines neuen Kredits: Die verfügbaren Ersparnisse und die Gestaltung der Bankfinanzierung beeinflussen den Finanzierungsbedarf.
Warum sollten Sie die Bank konsultieren, bevor Sie sich verpflichten?
Ihre Vereinbarung zwischen Eigentümern befreit den ausscheidenden Kreditnehmer nicht automatisch von seinen Verpflichtungen. Die Seite von Fednot zur Familienwohnung unterscheidet zwischen der Übernahme der Immobilie und der Entlassung aus der Kredithaftung, die der Zustimmung des Finanzinstituts bedarf.
Legen Sie der Bank das vollständige Szenario vor: Restschuld, Ausgleichsbetrag, Eigenmittel und Kosten. Bitten Sie um ihre schriftlichen Bedingungen für die Finanzierung und die Entlassung des anderen Kreditnehmers aus der Haftung sowie um Angaben zu den Anpassungen der Sicherheiten und Versicherungen. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Kredit oder sein bisheriger Zinssatz beibehalten wird.
Welche Kosten und laufenden Ausgaben kommen hinzu?
Bitten Sie den Notar um eine auf den Vorgang und das Datum der Urkunde abgestimmte Kostenaufstellung. Lassen Sie die rechtliche Einordnung des Vorgangs, etwaige Registrierungsgebühren und die übrigen Beurkundungskosten erläutern. In unserem Beispiel ist kein Betrag für Registrierungsgebühren enthalten.
Berücksichtigen Sie etwaige Bankkosten sowie Energie, Versicherungen, Immobiliensteuervorabzug, Instandhaltung und absehbare Arbeiten. Holen Sie für ein zu erneuerndes Dach oder eine zu ersetzende Anlage einen Kostenvoranschlag ein, bevor Sie Ihr Budget festlegen. Vergleichen Sie dieses Szenario mit einem Verkauf samt Kreditrückzahlung und Ausgleich der gegenseitigen Ansprüche, ohne mit einer künftigen Wertsteigerung zu rechnen.
Welche Antworten gibt es auf häufige Fragen?
Ist die Hälfte des Hauses die Hälfte des geschätzten Preises wert?
Das allein reicht nicht aus, um den zu zahlenden Betrag zu bestimmen. Zu prüfen sind die Schulden, die Rechte aller Beteiligten, die gegenseitigen Ansprüche der Eigentümer und die Kosten. Das Beispiel gilt nur unter seinen ausdrücklich genannten Annahmen.
Reicht die Vereinbarung zwischen Eigentümern aus, um aus dem Kredit auszuscheiden?
Nein. Lassen Sie sich von der Bank die Entlassung des ausscheidenden Kreditnehmers aus der Haftung bestätigen. Den eigenen Anteil zu übertragen und von den eigenen Schulden befreit zu werden, sind zwei verschiedene Fragen.
Welche Unterlagen sollten Sie für den Vergleich zwischen Anteilsübernahme und Verkauf vorbereiten?
Stellen Sie die Eigentumsurkunde und die Vereinbarungen, eine aktuelle Bewertung, die Kreditabrechnung, die Belege für eingebrachte Mittel und Arbeiten sowie Ihr Budget und Ihre verfügbaren Mittel zusammen. Der Notar prüft die Rechte und die gegenseitigen Ansprüche; die Bank prüft die Finanzierung.
Schwanken Sie zwischen dem Behalten und dem Verkauf Ihres Hauses? Fordern Sie Ihren Bewertungsbericht an, um eine fundierte Grundlage für den Immobilienwert zu erhalten. Die rechtlichen und bankseitigen Bedingungen sind weiterhin mit den zuständigen Fachleuten zu prüfen.
