Einen Teil des Gartens abtrennen: Wie prüfen Sie, ob das Vorhaben möglich ist?

# Einen Teil des Gartens abtrennen: Wie prüfen Sie, ob das Vorhaben möglich ist? Ein großer Garten allein schafft noch kein Bauland. Bevor Sie einen Teil davon verkaufen, lassen Sie das Vorhaben von der Gemeinde, dem Vermessungsingenieur und dem Notar prüfen. Vergleichen Sie anschließend den Verkauf des Ganzen mit dem Verkauf der getrennten Immobilien. Die abgetrennte Fläche sagt nichts darüber aus, wie viel Privatsphäre, welche Zugangsmöglichkeiten und welche Wohnqualität dem Haus erhalten bleiben. Dieser Leitfaden betrifft die französischsprachige Wallonie, nicht die Deutschsprachige Gemeinschaft, Brüssel oder Flandern. ## Wie möchten Sie das Grundstück nutzen? Den Garten eines Nachbarn zu vergrößern und eine Parzelle für ein Haus zu schaffen, sind zwei unterschiedliche Vorhaben. Zeichnen Sie eine Skizze, die die geplante Teilung und die Bereiche zeigt, die beim Haus verbleiben würden: Terrasse, Stellplätze, Garagenzufahrt und Durchgänge zum hinteren Grundstücksteil. Unterscheiden Sie zwischen der Teilung des Eigentums und der Genehmigung zum Bauen: Das eine belegt nicht das andere. Unsere Methode besteht darin, die beiden künftigen Immobilien gemeinsam zu betrachten. Eine Zufahrt vor der Terrasse kann die Attraktivität des Hauses verändern, selbst wenn sein Garten groß bleibt. Das ist ein Punkt, der geprüft werden muss, kein automatischer Wertabschlag. ## Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Gespräch mit der Gemeinde zusammenstellen? Schaffen Sie eine gemeinsame Grundlage für die beteiligten Fachleute: - Den Eigentumstitel und die Unterlagen zu Dienstbarkeiten. - Die vorhandenen Pläne, verfügbaren Genehmigungen und die Skizze der Teilung. - Die Zugänge, Leitungen und Einrichtungen, die künftig gemeinsam genutzt werden könnten. - Die Fragen zu Grenzen, Geländeform und Wasserbewirtschaftung. Unser Leitfaden zu den [Unterlagen für den Hausverkauf](https://youhome.immo/journal/documents-vendre-maison-belgique/) hilft dabei, die allgemeinen Verkaufsunterlagen zu ordnen. Lassen Sie den Vermessungsingenieur und den Notar die vor Ort festgestellten Grenzen und Nutzungen mit den in den Urkunden festgehaltenen Rechten abgleichen. ## Welche Formalitäten müssen geklärt werden? Legen Sie dem Städtebaudienst ein konkretes Vorhaben vor. Fragen Sie nach den geltenden Vorschriften, den erforderlichen Genehmigungen und den einzuplanenden Untersuchungen. Der [SPW erläutert die Erschließungsgenehmigung](https://www.wallonie.be/fr/demarches/demander-un-permis-durbanisation) für ein Gesamtvorhaben, bei dem eine Immobilie unter den Bedingungen des CoDT in mindestens drei unbebaute, zu Wohnzwecken bestimmte Lose aufgeteilt werden soll. Daraus folgt nicht, dass jede kleinere Teilung ohne Formalitäten möglich ist. [Artikel D.IV.102 des CoDT](https://wallex.wallonie.be/eli/loi-decret/2016/07/20/2016205561-1#852dadea-f135-4e81-b544-5c1cbf958a44) sieht insbesondere eine vorherige Mitteilung durch den Notar für bestimmte Teilungen ohne Antrag auf Erschließungsgenehmigung vor, wenn eine Wohnnutzung betroffen ist. Lassen Sie Ihren Vorgang rechtlich einordnen, bevor Sie die Verkaufsbedingungen festlegen. Leiten Sie daraus weder eine garantierte Bebaubarkeit noch einen Gesamtzeitplan ab. Wenn für einen Vorentwurf eine behördliche Stellungnahme sinnvoll erscheint, fragen Sie, ob eine Städtebaubescheinigung Nr. 2, kurz CU2, hilfreich wäre. Der [SPW stellt klar, dass das CU2 keine Genehmigung ist](https://www.wallonie.be/fr/demarches/demander-un-certificat-durbanisme-ndeg2-cu2): Es beurteilt das Vorhaben, erlaubt aber nicht dessen Umsetzung. ## Wie vergleichen Sie die beiden Verkaufsszenarien? Beschreiben Sie das Haus mit seinem gesamten Garten, dann die abgetrennte Parzelle und das Haus mit seinem verkleinerten Grundstück. Prüfen Sie für jedes Szenario die Nutzungsmöglichkeiten, die Aussicht, die Privatsphäre und die Käufer, für die es infrage kommen könnte. Lassen Sie die Kosten für Vermessungsingenieur, Urkunden, Untersuchungen, Zugänge und erforderliche Anschlüsse jeweils gesondert ermitteln. Auch die steuerlichen Auswirkungen erfordern eine auf den Einzelfall abgestimmte Prüfung. Der erwartete Erlös aus dem Grundstück allein reicht nicht aus: Vergleichen Sie das Ergebnis nach Abzug der Kosten und den Wert des verbleibenden Hauses, ohne pauschalen Betrag oder garantierten Mehrerlös. Für eine Immobilie in der Provinz Lüttich können Sie [Ihren Bewertungsbericht anfordern](https://youhome.immo/estimation/demande/), um diesen Vergleich aus Verkaufssicht einzuordnen. Er ersetzt nicht die städtebauliche oder rechtliche Prüfung. ## Wie lauten die Antworten auf häufige Fragen? ### Lässt sich ein großer Garten immer in Bauland aufteilen? Nein. Die Fläche belegt weder die Machbarkeit der Teilung noch die Möglichkeit zu bauen. Legen Sie der Gemeinde die beabsichtigte Nutzung und eine Skizze vor, bevor Sie eine Zusage machen. ### Kann man einen Gartenstreifen an den Nachbarn verkaufen? Dieses Vorhaben muss als solches beschrieben werden. Lassen Sie vom Notar und von der Gemeinde die geltenden Formalitäten klären. Übertragen Sie die Schlussfolgerungen zu einem Bauvorhaben nicht automatisch darauf. ### Müssen alle Untersuchungen sofort beauftragt werden? Beginnen Sie mit den verfügbaren Unterlagen und den ersten Antworten der Gemeinde. Fragen Sie anschließend die Fachleute, welche Prüfungen und Kostenvoranschläge für den Vergleich der Optionen erforderlich sind, bevor Sie die entsprechenden Ausgaben tätigen.