Ob Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten sollten, lässt sich nicht durch die Gegenüberstellung eines Verkaufspreises und einer Miete entscheiden. Unterscheiden Sie zwischen dem nach dem Verkauf verfügbaren Kapital, dem bei einer Vermietung monatlich verbleibenden Geld und dem erhaltenen Vermögen. Prüfen Sie anschließend, ob jedes Szenario Ihr nächstes Vorhaben zum gewünschten Zeitpunkt finanziert. Diese Methode betrifft Ihr Wohnhaus im französischsprachigen Teil der Wallonie, keine touristische Unterkunft.
Welches Vorhaben soll Ihr Haus finanzieren?
Beginnen Sie mit dem benötigten Betrag und dem Zeitpunkt, zu dem er verfügbar sein muss. Eigenmittel für einen neuen Kauf, eine Sicherheitsreserve und ein zusätzliches Einkommen erfüllen unterschiedliche Zwecke. Wählen Sie außerdem einen gemeinsamen Stichtag, um das Vermögen am Ende beider Szenarien zu vergleichen.
Unsere Methode besteht darin, für dasselbe Haus im selben Zustand einen begründeten Verkaufswert und eine realistische Miete zu ermitteln. Ein Immobilienangebot in der Nachbarschaft genügt nicht: Lage, Flächen, Raumaufteilung und anstehende Arbeiten müssen vergleichbar sein. Die Vorgehensweise unseres Bewertungsberichts hilft dabei, das erste Szenario in den Markt einzuordnen.
Wie viel Kapital bleibt Ihnen bei einem Verkauf?
Ziehen Sie vom erwarteten Preis die zu tilgende Restschuld und die mit Ihrem Verkauf verbundenen Ausgaben ab: vereinbartes Honorar, Unterlagen, notwendige Arbeiten sowie etwaige Bank- oder Notarkosten. Lassen Sie sich von der Bank und dem Notar eine Abrechnung für den geplanten Zeitpunkt erstellen, statt einen alten Kreditsaldo zu übernehmen.
Bei einer vorzeitigen Rückzahlung kann eine vertraglich vorgesehene Entschädigung anfallen. Wikifin erläutert diese Wiederanlageentschädigung. Setzen Sie den für Ihren Vorgang bestätigten Betrag an, keine angenommene Pauschale. Lassen Sie auch die Hypothekensituation vom Notar beziffern.
Ordnen Sie dieses Nettokapital anschließend in den Zeitplan Ihres nächsten Kaufs ein. Falls die Termine nicht übereinstimmen, fragen Sie die Bank nach einer Zwischenfinanzierung und deren Kosten, bevor Sie mit diesem Geld rechnen.
Was bleibt Ihnen bei einer Vermietung jeden Monat?
Gehen Sie von den tatsächlich eingegangenen Mieten aus, nicht nur von der angebotenen Miete. Stellen Sie die folgenden Posten anhand Ihrer tatsächlichen Kosten und entsprechender Kostenvoranschläge zusammen:
- Versicherungen, Instandhaltung und Reparaturen, die Sie selbst tragen;
- Immobiliensteuervorabzug und Besteuerung der Vermietung;
- gegebenenfalls ausgelagerte Verwaltung und erneute Vermietung;
- eine Rücklage für Zeiten ohne Mieteinnahmen und für Mietausfälle.
Ziehen Sie diese Ausgaben und Rücklagen und anschließend die gesamte Kreditrate ab, um Ihren monatlichen Zuschussbedarf oder die verfügbare Liquidität zu ermitteln. Innerhalb dieser Rate sind die Zinsen Finanzierungskosten; der getilgte Kapitalanteil reduziert die Schuld. Diese Verringerung wird dadurch jedoch nicht zu verfügbarem Geld auf Ihrem Konto.
Verwechseln Sie eine fehlende Besteuerung der tatsächlichen Mieteinnahmen nicht mit Steuerfreiheit. Die Behandlung hängt insbesondere von der privaten oder beruflichen Nutzung und davon ab, ob möbliert vermietet wird, wie Wikifin zur Besteuerung der Vermietung erläutert. Lassen Sie Ihre Situation beziffern, bevor Sie ein Nettoeinkommen ansetzen.
Welche Rahmenbedingungen können Ihre Entscheidung verändern?
Wenn Sie eine weitere Wohnung behalten, kann dies die steuerlichen Bedingungen Ihres nächsten Kaufs beeinflussen. Der FÖD Finanzen erläutert die Bedingungen für die Registrierungsgebühren, darunter jene für den ermäßigten wallonischen Satz. Lassen Sie Ihre Situation vom Notar prüfen, bevor Sie die Finanzierung aufstellen.
Die angegebene Laufzeit eines Mietvertrags garantiert nicht, dass Sie danach automatisch wieder über das Haus verfügen können. Der SPW erläutert Kündigungsfristen, Bedingungen und Verlängerungen beim Kurzzeitmietvertrag im französischsprachigen Teil der Wallonie. Prüfen Sie vor einer Bindung, ob Sie die Wohnung wieder selbst nutzen können; diese Regeln sind nicht auf die Deutschsprachige Gemeinschaft übertragbar.
Bei einem Wohnhaus, das unter die Regelung zur Gesamtenergieeffizienz fällt, sollten Sie auch den Energieausweis (GEE) vor dem Verkaufs- oder Vermietungsangebot sowie die Energiekennwerte für die Werbung rechtzeitig einplanen. Der SPW Énergie erläutert die Pflichten und Ausnahmen. Lassen Sie Kostenvoranschläge für die notwendigen Prüfungen und Arbeiten erstellen, bevor Sie die Budgets vergleichen.
Wie vergleichen Sie, ohne denselben Gewinn doppelt zu zählen?
Vergleichen Sie zum gewählten Stichtag die behaltenen oder finanzierten Vermögenswerte nach Abzug der Schulden sowie die verbleibenden Ersparnisse und Zahlungsströme. Wenn die Verringerung des Kredits bereits im Nettovermögen enthalten ist, addieren Sie den getilgten Kapitalbetrag nicht ein zweites Mal. Unterstellen Sie weder eine Wertsteigerung des Hauses noch eine Rendite auf das durch den Verkauf freigesetzte Kapital.
Prüfen Sie anschließend getrennt die Auswirkungen eines langsameren Verkaufs, einer Zeit ohne Mieteinnahmen und einer größeren Reparatur. Beziffern Sie die Finanzierungslücke und die notwendige Reserve. Es handelt sich um Belastungsszenarien, nicht um Prognosen zur Häufigkeit solcher Ereignisse. Auch die Verwaltung spielt eine Rolle: Legen Sie fest, wie viel Zeit Sie dafür aufwenden möchten oder was eine Auslagerung kostet.
Welche Antworten gibt es auf häufige Fragen?
Reicht eine Miete über der Kreditrate aus, um sich für die Vermietung zu entscheiden?
Nein. Es bleiben Ausgaben, Steuern, Rücklagen und Zeiten ohne Zahlungseingänge. Vergleichen Sie die Liquidität nach Abzug all dieser Posten, nicht nur Miete und Monatsrate.
Bedeutet eine negative Liquiditätsbilanz einen ebenso hohen Vermögensverlust?
Nicht unbedingt: Ein Teil der Rate kann die Schuld verringern. Ihr Haushalt muss diesen Zuschuss jedoch finanzieren können. Die Schuldverringerung deckt Ihre laufenden Ausgaben nicht.
Welche Daten sollten Sie vor der Entscheidung zusammentragen?
Einen begründeten Verkaufswert und eine begründete Miete, die Bankabrechnungen, die tatsächlichen Kosten, Kostenvoranschläge sowie eine steuerliche und vertragliche Analyse. Der Vergleich wird aussagekräftig, wenn die Annahmen und Stichtage übereinstimmen.
Sie erwägen, Ihr Haus zu verkaufen? Fordern Sie Ihren Bewertungsbericht an, um den Verkaufswert für das erste Szenario festzulegen, bevor Sie ihn einem bezifferten Vermietungsvorhaben gegenüberstellen.
