Uw huis verkopen of verhuren vergelijkt u niet door een verkoopprijs tegenover een huurprijs te zetten. Maak een onderscheid tussen het beschikbare kapitaal na verkoop, het geld dat bij verhuur elke maand overblijft en het vermogen dat u behoudt. Ga vervolgens na of elk scenario uw volgende project op het juiste moment financiert. Deze methode gaat over uw residentiële woning in Franstalig Wallonië, niet over toeristische accommodatie.
Welk project moet uw huis financieren?
Begin met het benodigde bedrag en de datum waarop het beschikbaar moet zijn. Eigen middelen voor een nieuwe aankoop, een veiligheidsbuffer en een aanvullend inkomen dienen niet hetzelfde doel. Kies ook een gemeenschappelijke datum om het uiteindelijke vermogen in beide scenario's te vergelijken.
Onze methode bestaat erin een onderbouwde verkoopwaarde en een aannemelijke huurprijs te verzamelen voor hetzelfde huis, in dezelfde staat. Een advertentie in de buurt volstaat niet: ligging, oppervlakten, indeling en werken moeten vergelijkbaar zijn. De aanpak van ons schattingsrapport helpt om het eerste scenario in zijn markt te plaatsen.
Welk kapitaal blijft er beschikbaar als u verkoopt?
Trek van de verwachte prijs de af te lossen schuld en de kosten van uw verkoop af: overeengekomen erelonen, documenten, noodzakelijke werken en eventuele bank- of notariskosten. Vraag de bank en de notaris om een afrekening voor de geplande datum, in plaats van een oud kredietsaldo over te nemen.
Een vervroegde terugbetaling kan een contractueel vastgelegde vergoeding meebrengen. Wikifin legt deze wederbeleggingsvergoeding uit (in het Frans). Gebruik het bevestigde bedrag voor uw verrichting, geen verondersteld forfait. Laat de notaris ook de hypothecaire situatie becijferen.
Plaats dit nettokapitaal vervolgens in de planning van de volgende aankoop. Als de datums niet samenvallen, vraag de bank dan naar een overbruggingsoplossing en de kosten ervan voordat u op dat geld rekent.
Wat houdt u elke maand over als u verhuurt?
Vertrek van de werkelijk ontvangen huur, niet alleen van de geadverteerde huurprijs. Bereid de volgende posten voor aan de hand van uw werkelijke kosten en offertes:
- verzekeringen, onderhoud en herstellingen die u zelf moet betalen;
- onroerende voorheffing en belastingen op de verhuur;
- eventueel uitbesteed beheer en opnieuw verhuren;
- een reserve voor periodes zonder huurinkomsten en wanbetaling.
Trek deze uitgaven en reserves af, en vervolgens de volledige kredietaflossing, om uw maandelijkse bijdrage of beschikbare kasstroom te kennen. Binnen die aflossing is de rente een financieringskost; het terugbetaalde kapitaal vermindert de schuld. Die vermindering wordt daarom nog geen beschikbaar geld op uw rekening.
Verwar het ontbreken van belasting op de werkelijke huurinkomsten niet met het ontbreken van belasting. De behandeling hangt onder meer af van het privé- of beroepsgebruik en van het al dan niet gemeubelde karakter van de verhuur, zoals Wikifin uitlegt over de fiscaliteit van verhuur (in het Frans). Laat uw situatie becijferen voordat u van een netto-inkomen uitgaat.
Welke beperkingen kunnen uw beslissing veranderen?
Een andere woning behouden kan de fiscale voorwaarden van uw volgende aankoop beïnvloeden. De FOD Financiën licht de voorwaarden van de registratierechten toe (in het Frans), waaronder die van het verlaagde Waalse tarief. Laat de notaris uw situatie controleren voordat u de financiering uitwerkt.
De vermelde duur van een huurcontract garandeert niet dat u het huis automatisch terug ter beschikking krijgt. De SPW beschrijft de opzegtermijnen, voorwaarden en verlengingen van de huurovereenkomst van korte duur in Franstalig Wallonië (in het Frans). Onderzoek of u de woning weer in gebruik kunt nemen voordat u zich vastlegt; deze regels zijn niet zonder meer toepasbaar in de Duitstalige Gemeenschap.
Voor een residentiële woning die onder de Waalse PEB-regeling valt, moet u vóór u ze te koop of te huur aanbiedt over het certificaat beschikken en de vereiste PEB-indicatoren in de advertenties vermelden. De SPW Énergie licht de verplichtingen en uitzonderingen toe (in het Frans). Laat offertes opstellen voor de noodzakelijke controles en werken voordat u de budgetten vergelijkt.
Hoe vergelijkt u zonder dezelfde winst dubbel te tellen?
Vergelijk op de gekozen datum de behouden of gefinancierde activa, na aftrek van de schulden, samen met het resterende spaargeld en de resterende geldstromen. Als de daling van het krediet al in het nettovermogen zit, tel het terugbetaalde kapitaal dan niet nog eens op. Veronderstel geen prijsstijging van het huis of rendement op het kapitaal dat door de verkoop vrijkomt.
Test vervolgens afzonderlijk een tragere verkoop, een periode zonder huur en een grote herstelling. Becijfer het financieringstekort en de benodigde reserve. Dit zijn scenario's om de weerbaarheid te testen, geen voorspellingen van hoe vaak iets gebeurt. Ook het beheer telt mee: bepaal hoeveel tijd u eraan wilt besteden of wat uitbesteden kost.
Wat zijn de antwoorden op veelgestelde vragen?
Volstaat een huurprijs die hoger is dan de kredietaflossing om voor verhuur te kiezen?
Nee. Er blijven uitgaven, belastingen, reserves en periodes zonder ontvangsten. Vergelijk de kasstroom na al die posten, niet alleen de huur met de maandelijkse aflossing.
Betekent een negatieve kasstroom een even groot vermogensverlies?
Niet noodzakelijk: een deel van de aflossing kan de schuld verminderen. Maar uw huishouden moet die bijdrage wel kunnen financieren. De schuldvermindering betaalt uw lopende uitgaven niet.
Welke gegevens verzamelt u voordat u beslist?
Een onderbouwde verkoopwaarde en huurprijs, de bankafrekeningen, de werkelijke kosten, offertes en een fiscale en contractuele analyse. De vergelijking wordt nuttig wanneer de aannames en datums gelijk zijn.
Overweegt u uw huis te verkopen? Vraag uw schattingsrapport aan om de verkoopwaarde van het eerste scenario te bepalen voordat u die tegenover een becijferd verhuurproject zet.
