Voordat u uw woning opsplitst, gaat u na wat vergund is, wat dagelijks zou werken en wat de werken zouden kosten. Een grote oppervlakte volstaat niet. Begin met een gesprek met de gemeentelijke dienst stedenbouw en laat vervolgens de toegangen en installaties onderzoeken. Overweegt u een afzonderlijke verkoop, betrek dan de notaris voordat u de plannen vastlegt.
Twee woningen voor welk project?
Een familielid op de verdieping huisvesten, een deel verhuren en afzonderlijk verkopen leiden niet tot hetzelfde project. Beschrijf wie elke ruimte zou bewonen, met welke zelfstandigheid en voor hoelang. Geef aan of u de enige eigenaar wilt blijven. Een woning delen, een bijkomende woning creëren en de eigendom juridisch opsplitsen zijn verschillende vragen.
De onderstaande regionale informatie betreft Franstalig Wallonië, met name de provincie Luik buiten het grondgebied van de Duitstalige Gemeenschap.
Hoe controleert u de stedenbouwkundige situatie?
De officiële SPW-procedure voor een stedenbouwkundige vergunning (in het Frans) vermeldt het creëren van een woning in een bestaand gebouw als een vergunningsplichtige handeling. Ze raadt aan de gemeente vóór de werken te raadplegen. Laat verduidelijken welke vergunningen en eventuele tussenkomst van een architect voor uw project nodig zijn. Een voorafgaand gesprek is geen vergunning.
Verzamel de vergunningen en bijbehorende plannen. Vraag hoeveel woningen vergund zijn en of de huidige toestand met het dossier overeenstemt. Beschouw twee keukens, twee meters of een inschrijving in het bevolkingsregister niet als bewijs dat de stedenbouwkundige toestand in orde is. Stel het beoogde gebruik voor en laat de lokale voorschriften, toegangen, parkeermogelijkheden en gevelwijzigingen onderzoeken.
Zou elke woning aangenaam en zelfstandig blijven?
Onze methode bestaat erin de looproutes van elke bewoner te volgen voordat de kamers worden verdeeld. Controleer met name:
- de ingang, de trap en de doorgangen naar de tuin of wasplaats;
- het licht, de ventilatie, het sanitair en de bergruimte;
- het geluid tussen verdiepingen en de privacy van elk huishouden;
- de toegang tot installaties voor onderhoud en de verdeling van de kosten.
Een gemeenschappelijke ingang kan bij het project passen. Een verplichte doorgang door de woonkamer van de buren vraagt om een andere oplossing. Bekijk ook wat het deel dat u behoudt, zou verliezen: de handigste toegang of de verbinding met de tuin.
Laat de brandveiligheid en installaties door bevoegde professionals onderzoeken. Een nieuwe badkamer kan aanpassingen aan de afvoer vergen. Een gemeenschappelijke verwarming vraagt afspraken over onderhoud en verbruik. Vraag vóór de keuze van de installaties aan de bevoegde operatoren voor het adres om de aansluitings- en meetmogelijkheden te bevestigen. Laat de aanpassingen op basis van offertes begroten in plaats van gemiddelde kosten toe te passen op een woning die niet onderzocht is.
Wat controleert u voordat u verhuurt of afzonderlijk verkoopt?
Controleer voor verhuur ook de regeling voor de verhuurvergunning, die verschilt van de stedenbouwkundige vergunning. De SPW-fiche over kleine woningen en collectieve woningen (in het Frans) beschrijft de betrokken woningen, uitzonderingen en kwaliteitseisen. Vraag de huisvestingsdienst om uw situatie te beoordelen. Een eventuele vrijstelling van de verhuurvergunning beantwoordt de stedenbouwkundige vraag niet. Laat ook verduidelijken welke energieverplichtingen samenhangen met de werken en de verhuur.
Bij een afzonderlijke verkoop volstaan twee ingerichte ruimtes niet om ieders rechten vast te leggen. Fednot beschrijft de opsplitsing in privatieve entiteiten met gemeenschappelijke delen (in het Frans), geregeld door een basisakte en een reglement van mede-eigendom. De notaris bepaalt de passende juridische structuur. Laat het statuut van de trap, het dak, de tuin en de installaties verduidelijken, evenals het onderhoud en de kosten.
Hoe beslist u of verder onderzoek zinvol is?
Verzamel de teruggevonden vergunningen, een indicatief schema van de looproutes, foto's en informatie over de installaties. Houd onbekende elementen zichtbaar. Vraag vóór een verbintenis om een duidelijk omschreven onderzoeksopdracht met prijs en vervolgens om offertes voor de gekozen oplossingen.
Vergelijk de opsplitsing met het behoud van de volledige woning en de verkoop in de huidige staat. Neem de werken in beide woningen, de gemeenschappelijke ruimtes, de netwerken en de nodige procedures mee. Een opsplitsing garandeert geen hogere totale waarde en evenmin inkomsten die de investering verantwoorden. Ons artikel Renoveren of verkopen in de huidige staat helpt bij deze vastgoedafweging, zonder het technische onderzoek te vervangen.
Wat zijn de antwoorden op veelgestelde vragen?
Hoeft u de vergunningen niet te controleren als u een familielid huisvest?
Toch wel. Leg de beoogde organisatie aan de gemeente voor. De familieband alleen volstaat niet om het project te kwalificeren of tot een vrijstelling te besluiten.
Bewijzen twee meters dat twee woningen vergund zijn?
Nee. Controleer de vergunningen en plannen bij de dienst stedenbouw. De meting van het verbruik en de stedenbouwkundige regelmatigheid beantwoorden verschillende vragen.
Kunt u een afzonderlijke verkoop aankondigen zodra de ruimtes ingericht zijn?
Baseer u niet alleen op de inrichting. Laat de vergunningen en eigendomstitels controleren en vervolgens de privatieve en gemeenschappelijke rechten samen met de notaris vastleggen voordat u dit scenario als haalbaar voorstelt.
Twijfelt u tussen opsplitsen, behouden of verkopen? Vraag uw schattingsrapport aan om de vastgoedscenario's te vergelijken, als aanvulling op de stedenbouwkundige, technische en notariële controles.
