Bevor Sie Ihr Haus aufteilen, prüfen Sie, was genehmigt ist, was im Alltag funktionieren würde und was die Bauarbeiten kosten würden. Eine große Fläche allein genügt nicht. Sprechen Sie zunächst mit dem Städtebaudienst der Gemeinde und lassen Sie anschließend die Zugänge und technischen Anlagen untersuchen. Wenn Sie einen getrennten Verkauf erwägen, beziehen Sie den Notar ein, bevor Sie die Pläne festlegen.
Zwei Wohnungen für welches Vorhaben?
Einen Angehörigen im Obergeschoss unterzubringen, einen Teil zu vermieten und getrennt zu verkaufen sind unterschiedliche Vorhaben. Beschreiben Sie, wer die einzelnen Bereiche bewohnen würde, wie unabhängig voneinander und für wie lange. Klären Sie, ob Sie alleiniger Eigentümer bleiben möchten. Eine Wohnung zu teilen, eine zusätzliche Wohnung zu schaffen und das Eigentum rechtlich aufzuteilen sind unterschiedliche Fragen.
Die folgenden regionalen Hinweise betreffen die französischsprachige Wallonie, insbesondere die Provinz Lüttich außerhalb des Gebiets der Deutschsprachigen Gemeinschaft.
Wie prüfen Sie die städtebauliche Situation?
Die offiziellen Verfahrenshinweise des SPW zur Städtebaugenehmigung nennen die Schaffung einer Wohnung in einem bestehenden Gebäude als genehmigungspflichtige Maßnahme. Sie empfehlen, die Gemeinde vor Beginn der Arbeiten zu konsultieren. Lassen Sie klären, welche Genehmigungen für Ihr Vorhaben erforderlich sind und ob ein Architekt hinzugezogen werden muss. Ein Vorgespräch ersetzt keine Genehmigung.
Tragen Sie die Genehmigungen und die zugehörigen Pläne zusammen. Fragen Sie, wie viele Wohnungen genehmigt sind und ob der derzeitige Zustand den Unterlagen entspricht. Zwei Küchen, zwei Zähler oder die Anmeldung eines Wohnsitzes sind kein Nachweis für die städtebauliche Rechtmäßigkeit. Stellen Sie die geplante Nutzung vor und lassen Sie die örtlichen Vorgaben, die Zugänge, die Parkmöglichkeiten und die Änderungen an der Fassade prüfen.
Wäre jede Wohnung weiterhin angenehm und eigenständig nutzbar?
Unsere Methode besteht darin, die Wege jedes Bewohners nachzuvollziehen, bevor die Räume aufgeteilt werden. Prüfen Sie insbesondere:
- den Eingang, die Treppe und die Wege zum Garten oder zur Waschküche;
- den Lichteinfall, die Lüftung, die Sanitäreinrichtungen und den Stauraum;
- die Geräuschübertragung zwischen den Etagen und die Privatsphäre jedes Haushalts;
- den Zugang zu technischen Anlagen für die Wartung und die Aufteilung der Kosten.
Ein gemeinsamer Eingang kann zum Vorhaben passen. Wenn der Zugang zwingend durch das benachbarte Wohnzimmer führt, ist eine andere Lösung nötig. Bedenken Sie auch, was der Teil verlieren würde, den Sie behalten: seinen praktischsten Zugang oder seine Öffnung zum Garten.
Lassen Sie den Brandschutz und die technischen Anlagen von den zuständigen Fachleuten prüfen. Ein neues Bad kann Änderungen an den Abwasserleitungen erfordern. Bei einer gemeinsamen Heizung müssen Wartung und Verbrauch geregelt werden. Bevor Sie die Ausstattung auswählen, lassen Sie sich von den für die Adresse zuständigen Versorgungsunternehmen bestätigen, welche Anschluss- und Zählermöglichkeiten bestehen. Lassen Sie die Anpassungen anhand von Angeboten beziffern, statt für ein noch nicht untersuchtes Haus Durchschnittskosten anzusetzen.
Was ist vor einer Vermietung oder einem getrennten Verkauf zu prüfen?
Prüfen Sie bei einer Vermietung auch die Vorschriften zur Vermietungsgenehmigung, die von der Städtebaugenehmigung zu unterscheiden ist. Das Merkblatt des SPW zu kleinen Wohnungen und Gemeinschaftswohnungen beschreibt die betroffenen Wohnungen, die Ausnahmen und die Qualitätsanforderungen. Bitten Sie den Wohnungsdienst, Ihre Situation einzuordnen. Eine mögliche Befreiung von der Vermietungsgenehmigung beantwortet die städtebauliche Frage nicht. Lassen Sie auch klären, welche energetischen Pflichten mit den Bauarbeiten und der Vermietung verbunden sind.
Bei einem getrennten Verkauf reichen zwei ausgebaute Bereiche nicht aus, um die Rechte aller Beteiligten festzulegen. Fednot erläutert die Aufteilung in private Einheiten mit gemeinschaftlichen Teilen, die durch eine Grundakte und eine Miteigentumsordnung geregelt wird. Der Notar wird die passende rechtliche Gestaltung bestimmen. Lassen Sie den rechtlichen Status der Treppe, des Dachs, des Gartens und der technischen Anlagen sowie deren Instandhaltung und die Kosten klären.
Wie entscheiden Sie, ob sich eine weitergehende Untersuchung lohnt?
Stellen Sie die wiedergefundenen Genehmigungen, eine schematische Skizze der Wege, Fotos und Informationen zu den technischen Anlagen zusammen. Halten Sie offene Fragen ausdrücklich fest. Verlangen Sie vor einer Beauftragung einen klar definierten Untersuchungsauftrag mit Preis und anschließend Angebote für die ausgewählten Lösungen.
Vergleichen Sie die Aufteilung mit dem Erhalt des Hauses als Ganzes und seinem Verkauf im derzeitigen Zustand. Berücksichtigen Sie die Arbeiten in beiden Wohnungen, die gemeinschaftlichen Bereiche, die Versorgungsleitungen und die notwendigen Formalitäten. Eine Aufteilung garantiert weder einen höheren Gesamtwert noch Einnahmen, die die Investition rechtfertigen. Unser Artikel Renovieren oder im derzeitigen Zustand verkaufen hilft bei dieser Immobilienentscheidung, ohne die technische Untersuchung zu ersetzen.
Welche Antworten gibt es auf häufige Fragen?
Entfällt die Prüfung der Genehmigungen, wenn Sie einen Angehörigen aufnehmen?
Nein. Stellen Sie der Gemeinde die geplante Aufteilung und Nutzung vor. Das Verwandtschaftsverhältnis allein reicht weder aus, um das Vorhaben einzuordnen, noch um von einer Befreiung auszugehen.
Beweisen zwei Zähler, dass zwei Wohnungen genehmigt sind?
Nein. Prüfen Sie die Genehmigungen und Pläne beim Städtebaudienst. Die Verbrauchserfassung und die städtebauliche Rechtmäßigkeit betreffen unterschiedliche Fragen.
Darf ein getrennter Verkauf angekündigt werden, sobald die Bereiche ausgebaut sind?
Verlassen Sie sich nicht allein auf den Ausbau. Lassen Sie die Genehmigungen und Eigentumstitel prüfen und anschließend gemeinsam mit dem Notar die privaten und gemeinschaftlichen Rechte festlegen, bevor Sie dieses Szenario als umsetzbar darstellen.
Sie sind unsicher, ob Sie Ihr Haus aufteilen, behalten oder verkaufen sollen? Fordern Sie Ihren Bewertungsbericht an, um die Immobilienszenarien ergänzend zu den städtebaulichen, technischen und notariellen Prüfungen zu vergleichen.
