Eine Pflicht ab dem Verkaufsstart
In der Wallonie muss jede zum Verkauf angebotene Wohnung über einen Energieausweis (GEE) verfügen, der von einem zugelassenen Zertifizierer ausgestellt wird. Die Klasse, von A für die effizientesten Immobilien bis G, muss ab der ersten Werbung in der Anzeige stehen. Der Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, sofern zwischenzeitlich keine wesentlichen Arbeiten durchgeführt werden. Er gehört also zu den ersten Unterlagen, die Sie vorbereiten, noch vor der Markteinführung.
Der Energieausweis: weit mehr als eine Formalität
Lange Zeit galt der Energieausweis als eine Verwaltungspflicht unter vielen. Diese Zeit ist vorbei. Heute lesen Käufer den Energieausweis, verstehen ihn und beziehen ihn in ihre Kaufentscheidung ein. Die Banken ebenfalls: Manche Institute machen ihre Kreditbedingungen von der Energieeffizienz der Immobilie abhängig.
In der Wallonie verstärken die geplanten Energiereformen diese Entwicklung noch. Die Aussicht auf Sanierungspflichten für die am wenigsten effizienten Immobilien setzt Verkäufer von Immobilien der Klasse F oder G zusätzlich unter Druck.
Der bezifferte Einfluss auf den Preis
Studien aus Belgien und den Nachbarländern zeigen, dass der Preisunterschied zwischen einer gut eingestuften Immobilie (A oder B) und einer schlecht eingestuften (F oder G) je nach Gegend und Art der Immobilie zwischen 5 % und 20 % ihres Werts ausmachen kann.
Bei einem auf 500.000 Euro geschätzten Haus sind das zwischen 25.000 und 100.000 Euro. Das ist nicht unerheblich. Und der Abstand wächst tendenziell, je konkreter die künftigen Sanierungspflichten werden.
Wichtig ist: Diese Zahlen sind Größenordnungen. Der tatsächliche Einfluss hängt vom lokalen Markt, von der Art der Immobilie und vom Käuferprofil ab. Lassen Sie sich von einem Fachmann eine auf Ihre Situation zugeschnittene Analyse erstellen.
Worauf Käufer wirklich achten
Käufer achten nicht nur auf den Buchstaben des Energieausweises. Sie sehen sich auch den spezifischen Verbrauch in kWh/m²/Jahr an, der ein genaueres Bild der tatsächlichen Energiekosten gibt. Eine Immobilie der Klasse D mit einem Verbrauch von 250 kWh/m²/Jahr wird anders wahrgenommen als eine Immobilie der Klasse D mit 180 kWh/m²/Jahr.
Sie achten auch auf die Art der Heizung, die Dämmung von Wänden und Dach und die Art der Verglasung. Anhand dieser Elemente schätzen sie die Kosten der Arbeiten ein, die nötig sind, um die Effizienz der Immobilie zu verbessern.
Die Sanierungspflichten in der Wallonie
Heute gilt für den Käufer einer wallonischen Immobilie, anders als in Flandern, keine Sanierungspflicht. Die wallonische Regierung hat Ende 2025 einen Entwurf gebilligt, der für Käufe ab 2028 vorschreiben würde, bei Immobilien der Klasse E, F oder G innerhalb von fünf Jahren mindestens die Klasse D zu erreichen. Dieser Zeitplan muss noch durch einen Gesetzestext bestätigt werden: Informieren Sie sich auf der Website der Wallonischen Region oder bei Ihrem Notar über den genauen Stand zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Gut informierte Käufer beziehen diese Aussicht bereits in die Verhandlungen ein. Ein Käufer, der weiß, dass er nach dem Kauf in energetische Arbeiten investieren muss, berücksichtigt das in seinem Angebot.
Den Energieausweis vor dem Verkauf verbessern: wann es sich lohnt
Bestimmte energetische Verbesserungen können eine Immobilie vor dem Verkauf deutlich aufwerten. Der Austausch der Fensterrahmen, die Dämmung des Dachs oder der Einbau eines Brennwertkessels sind Investitionen, die die Energieklasse verbessern und die Einwände der Käufer verringern können.
Doch nicht alle Arbeiten sind gerechtfertigt. Die Kosten-Nutzen-Analyse muss im Einzelfall erfolgen, unter Berücksichtigung des lokalen Marktes und des Profils der angestrebten Käufer. YOUHOME begleitet Eigentümer vor jeder Markteinführung bei dieser Abwägung.
Mit einem schlechten Energieausweis verkaufen: Es ist möglich
Ein schlechter Energieausweis verhindert keinen Verkauf. Er muss sich aber im Preis und in der Kommunikation widerspiegeln. Eine ehrlich angebotene Immobilie mit einem Preis, der ihrem energetischen Zustand entspricht, findet einen Käufer. Käufer, die Immobilien zum Renovieren suchen, gibt es, und sie sind oft gut informiert.
Transparenz ist die beste Strategie. Wer den Einfluss eines schlechten Energieausweises herunterzuspielen versucht, setzt sich aggressiveren Verhandlungen und möglichen Ansprüchen nach dem Verkauf aus.
Schließlich bleibt der Energieausweis ein Faktor unter vielen. Ein gut gelegenes Charakterhaus mit Charme, Grundstück und schönen Räumen behält auch mit einer mittleren Klasse einen hohen Wert. Es geht nicht darum, um jeden Preis die beste Klasse anzustreben, sondern die Immobilie ehrlich zu präsentieren und die Fragen der Käufer präzise zu beantworten.
