Sie finden das Katastereinkommen Ihres Hauses in einem Dokument und möchten es einordnen: Ist es eine Miete, eine Steuer, ein Hinweis auf den Wert? Dieser Betrag hat eine genaue steuerliche Bedeutung. Um ihn richtig zu lesen, müssen Sie unterscheiden, was er misst, wie er indexiert wird und welche Angaben für eine Verkaufsbewertung nötig sind.
Was das Katastereinkommen darstellt
Das Katastereinkommen, oft mit KE abgekürzt, stellt das theoretische jährliche Nettomieteinkommen einer Immobilie zum Referenzzeitpunkt 1. Januar 1975 dar. Es wird von der Föderalverwaltung festgelegt. Diese Definition steht auf dem offiziellen Portal Belgium.be.
Drei Wörter verdienen Ihre Aufmerksamkeit. Jährlich: Der Betrag bezieht sich auf ein Jahr, nicht auf einen Monat. Miete: Bezugsgröße ist ein Einkommen, das die Immobilie erzielen könnte, nicht das Kapital, das für ihren Kauf nötig ist. Theoretisch: Es handelt sich nicht um eine Miete, die der Eigentümer tatsächlich einnimmt.
Das Jahr 1975 bezeichnet den Bezugsrahmen dieser Bewertung. Es sagt weder etwas über das Baujahr Ihres Hauses noch über das Datum aus, an dem Sie es gekauft haben. Ein jüngeres Haus kann also ein KE haben, das in diesem historischen Rahmen festgelegt wurde.
Ein Dokument, das das KE nennt, beantwortet für sich allein nicht die Frage „Wie viel ist mein Haus heute wert?“. Sie müssen zunächst die Art der Zahl erkennen, bevor Sie fragen, was sie Ihnen sagen kann.
Warum das KE nicht Ihren Verkaufspreis ergibt
Ein historischer steuerlicher Mietwert und ein aktueller Verkaufspreis beantworten zwei verschiedene Fragen. Das ist die Grenze, die sich aus der Definition des KE ergibt: Dieses theoretische Jahreseinkommen lässt sich nicht automatisch in einen Marktpreis umrechnen. Der FDF Finanzen stellt das KE übrigens als fiktiven Wert dar, der als Grundlage für bestimmte Steuern dient.
Das bedeutet nicht, dass das KE nichts mit der Immobilie zu tun hat. Es bedeutet, dass seine steuerliche Funktion nicht ausreicht, um festzustellen, was ein Käufer heute bieten könnte. Einen Multiplikator auf den Betrag anzuwenden, ohne das Haus und seinen Markt zu analysieren, würde einer Bewertung, die nicht belegt ist, einen Anschein von Genauigkeit verleihen.
Anschauliches Beispiel, ohne Bezug zu einer Kundenakte: Sie sehen ein Blatt, das ein Basis-KE von 1.200 Euro angibt. Aus diesem Betrag lässt sich weder eine aktuelle Miete von 100 Euro pro Monat noch ein Verkaufspreis ableiten. Ihn durch zwölf zu teilen, macht aus einem historischen Richtwert kein aktuelles Mietangebot. Ihn mit einer beliebigen Zahl zu multiplizieren, ist ebenso wenig eine Bewertung des Hauses.
Derselbe Reflex gilt, wenn Sie zwei Immobilien vergleichen. Ein Unterschied im KE ist an sich kein Preisunterschied, den Sie in eine Verhandlung übertragen sollten. Um Häuser zu vergleichen, kehren Sie zu den Immobilien selbst und zu den verfügbaren Marktdaten zurück.
Basis-KE, indexiertes KE und Vorabzug: die Zahl erkennen
Das Basis-KE ist der nicht indexierte Richtwert. Das indexierte KE ergibt sich aus der Anwendung eines jährlichen Koeffizienten auf diese Basis. Fednot erläutert diese jährliche Indexierung. Sie stellt keine neue Bewertung des Verkaufspreises Ihres Hauses dar.
| Begriff | Was er bezeichnet |
|---|---|
| Basis-KE oder nicht indexiertes KE | Das theoretische jährliche Nettomieteinkommen im historischen Bezugsrahmen. |
| Indexiertes KE | Diese Basis multipliziert mit dem geltenden jährlichen Koeffizienten. |
| Immobiliensteuervorabzug | Die Immobiliensteuer, getrennt von den beiden vorherigen Beträgen. |
In der Wallonie dient das indexierte KE als Grundlage für die Berechnung des Immobiliensteuervorabzugs. Der zu zahlende Betrag hängt außerdem von den lokalen Zuschlaghundertsteln und etwaigen anwendbaren Ermäßigungen ab. Er ist also nicht mit dem KE gleichzusetzen. Der SPW Finances erläutert diese Unterscheidung und die Berechnung des Vorabzugs.
Wenn Sie in der Praxis eine Zahl in Ihre Notizen übernehmen, versehen Sie sie mit ihrer Bezeichnung: „nicht indexiertes KE“, „indexiertes KE“ oder „Vorabzug“. Notieren Sie bei Beträgen, die an ein Jahr gebunden sind, auch das betreffende Steuerjahr. So vermeiden Sie, eine Steuerbemessungsgrundlage mit einer Rechnung zu vergleichen oder Zahlen, die sich auf verschiedene Jahre beziehen.
Wo finden Sie das amtliche Katastereinkommen?
Um die Angaben zu Ihren eigenen Immobilien zu finden, ist MyMinfin der Ausgangspunkt. Auf seiner Seite zu den Katasterdaten erklärt der FDF Finanzen, wie Sie eine teilweise oder vollständige Liste Ihrer Immobilien mit Angabe des Katastereinkommens anfordern. Diese Produkte werden dem Eigentümer kostenlos angeboten.
Diese Kostenfreiheit betrifft die vom FDF beschriebenen Listen Ihrer eigenen Immobilien. Sie darf nicht auf jede Anfrage nach einem Katasterauszug ausgedehnt werden, insbesondere wenn sie die Immobilie eines Dritten betrifft.
Nutzen Sie die offiziellen Anleitungen, um auf den Dienst zuzugreifen und das Dokument zu wählen, das Ihrem Bedarf entspricht. Sobald Sie die Liste haben, prüfen Sie, auf welche Immobilie und welche Referenzen sich der Betrag bezieht. Besitzen Sie mehrere Immobilien, übernehmen Sie keine Summe, als wäre sie das KE allein des Hauses, das Sie verkaufen möchten.
Bewahren Sie das Dokument mit seiner Bezeichnung und seinen Referenzen auf. Eine einzelne Zahl, in eine Nachricht kopiert oder aus dem Gedächtnis behalten, ist für das Verständnis der Akte weniger nützlich als eine Angabe, deren Herkunft sich feststellen lässt.
Sie denken über einen Verkauf nach: Was tun mit dieser Information?
Legen Sie zwei getrennte Dokumente bereit: das Katasterdokument, mit dem sich das KE feststellen lässt, und Ihren letzten Steuerbescheid über den Immobiliensteuervorabzug. Das erste gibt den katastralen und steuerlichen Richtwert an; das zweite zeigt die für das angegebene Steuerjahr geforderte Steuer. Sie zusammen aufzubewahren erleichtert das Lesen, sofern ihre Rollen getrennt bleiben.
Um eine Verkaufsbewertung vorzubereiten, fügen Sie die Angaben hinzu, die Ihr Haus heute beschreiben: seine belegten Flächen, seinen Zustand, seine Ausstattung, die durchgeführten Arbeiten und die verfügbaren Unterlagen. Die Analyse muss diese Immobilie anschließend in ihren Markt einordnen. Das KE gehört zu den Angaben, die man verstehen muss; es ersetzt diese Arbeit nicht.
Für ein Einfamilienhaus, eine Villa oder ein Charakterhaus in der Provinz Lüttich gehen Sie also von zwei Fragen aus: „Ist meine steuerliche Information richtig zugeordnet?“ und „Auf welchen Elementen beruht meine aktuelle Bewertung?“. Die erste hilft Ihnen, Ihre Dokumente zu lesen. Die zweite ermöglicht es, eine Verkaufsentscheidung vorzubereiten.
Betrifft Ihre Frage die Katasterdaten, lesen Sie die Hinweise des FDF Finanzen. Betrifft sie den wallonischen Bescheid über den Vorabzug, wenden Sie sich an den SPW Finances. Für Ihr Immobilienprojekt: Sprechen wir über Ihr Haus und über die für seine Bewertung nützlichen Elemente.
