Immobilienschenkung in der Wallonie: bevor Sie Ihr Haus verschenken

Angaben geprüft am 14. Oktober 2026.

Sie möchten Ihr Haus Ihren Kindern schenken, aber weiter darin wohnen. Oder Sie denken an eine Übertragung, bevor Sie eine Wohnung wählen, die leichter zu unterhalten ist. In beiden Fällen betrifft die erste Frage Ihre Freiheit nach der Schenkung: Können Sie noch im Haus wohnen, die Mieteinnahmen beziehen oder einen Verkauf in die Wege leiten, wenn sich Ihre Pläne ändern?

Eine Immobilienschenkung überträgt Rechte schon zu Ihren Lebzeiten. Bevor Sie auf die Kosten schauen, sollten Sie klären, was Sie schenken und was Sie selbst noch brauchen werden. Für ein Einfamilienhaus in Lüttich oder in der Wallonie verdienen drei Themen eine gemeinsame Vorbereitung: die übertragenen Rechte, das anwendbare Budget und die konkrete Zukunft der Immobilie.

Sein Haus verschenken heißt, seine Rechte daran zu ändern

Eine Immobilienschenkung erfordert eine notarielle Urkunde. Eine schriftliche Familienvereinbarung oder die Übergabe der Schlüssel genügt nicht. Der Notar prüft Ihre Situation und regelt die Übertragung rechtlich. Die Schenkung ist grundsätzlich unwiderruflich: Sie sollte also nicht als bloße Reservierung des Hauses für später verstanden werden. Diese Grundsätze erläutert Fednot in seinem Leitfaden zur Immobilienschenkung.

Wenn Sie das volle Eigentum verschenken, übertragen Sie das gesamte Eigentumsrecht. Möchten Sie die Nutzung des Hauses behalten, muss eine andere Regelung vorgesehen werden. Eine familiäre Absicht, auch wenn sie geteilt wird, sollte in der Urkunde festgehalten werden: „Du kannst immer hierbleiben“ sagt nicht, wer entscheidet, wie lange und unter welchen Bedingungen.

Beschreiben Sie vor dem Termin, was Sie wirklich behalten möchten. Ist es Ihr Hauptwohnsitz für die kommenden Jahre? Ein Mieteinkommen? Die Möglichkeit, umzuziehen, ohne von einer Familienentscheidung abzuhängen? Mit dieser Liste können Sie eine Lösung besprechen, die zu Ihrem Leben passt, statt zuerst einen steuerlichen Mechanismus zu wählen.

Die Nutzung behalten heißt nicht, die volle Entscheidungsgewalt zu behalten

Eine Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs kann es dem Schenker ermöglichen, das Haus weiter zu bewohnen oder es zu vermieten und die Mieteinnahmen zu beziehen. Der Beschenkte erhält dann das bloße Eigentum. Beide Personen halten unterschiedliche Rechte an derselben Immobilie. Fednot erläutert diese Möglichkeit und die Bedingungen, die eine Schenkung begleiten können.

Diese Lösung beantwortet eine Frage der Nutzung. Der Vorbehalt des Nießbrauchs senkt nicht automatisch die Bemessungsgrundlage der Gebühren: Für diese Schenkung präzisiert Fednot, dass die Gebühren auf den Wert des vollen Eigentums berechnet werden. Er entbindet Sie auch nicht davon, künftige Entscheidungen vorzubereiten: Was geschieht, wenn Sie verkaufen möchten, um eine Wohnung zu kaufen, wenn größere Arbeiten nötig werden oder wenn einer der Beschenkten sich zurückziehen möchte? Lassen Sie sich vom Notar die für jedes Szenario nötigen Zustimmungen und die finanziellen Folgen erläutern.

Es gibt auch Klauseln oder Auflagen, mit denen sich eine Schenkung anpassen lässt, zum Beispiel ein Rückfallrecht, falls der Beschenkte vor Ihnen verstirbt. Ihr Nutzen und ihre Grenzen hängen von Ihrer Situation ab. Ziel des Termins ist es, einen genauen Bedarf mit einer passenden Formulierung zu schützen. Dieser Artikel behandelt nicht alle Regeln des Nießbrauchs: Entscheidend bleibt zu wissen, welchen Entscheidungsspielraum Sie behalten.

2026 gelten die Sätze von 2028 noch nicht

Die Schenkungsgebühren auf Immobilien sind progressiv. Lassen Sie zunächst von Ihrem Notar bestätigen, welche Region für Ihre Akte steuerlich zuständig ist. Für Schenkungen unter der wallonischen Regelung, in gerader Linie, zwischen Ehepartnern und zwischen gesetzlich Zusammenwohnenden, gelten laut Fednot derzeit die folgenden Sätze. Der Tarif wird je Beschenktem auf dessen steuerpflichtigen Anteil gelesen. Jeder Satz gilt für seine Stufe und nicht für den gesamten geschenkten Wert.

Für andere Beschenkte gilt ein anderer Tarif. Faktisch Zusammenwohnende kommen in der Wallonie nicht in den Genuss des Tarifs für gesetzlich Zusammenwohnende. Sehen Sie sich die Tabelle von Fednot an und lassen Sie die anwendbare Kategorie von Ihrem Notar bestätigen.

Das wallonische Dekret vom 5. Dezember 2024 sieht eine Senkung des Tarifs für Immobilienschenkungen bei notariellen Urkunden vor, die ab dem 1. Januar 2028 errichtet werden. Für die gerade Linie, Ehepartner und gesetzlich Zusammenwohnende betragen die vorgesehenen Sätze 3 %, 6 %, 10 % und 14 % für dieselben Stufen. Das Anwendungsdatum steht in Artikel 30 des auf WALLEX veröffentlichten Dekrets. Die Pressemitteilung der Wallonischen Regierung vom 12. Oktober 2026 kündigt an, dass die Regierung an dieser geplanten Senkung festhält.

Diese Entwicklung allein reicht nicht aus, um sich für das Abwarten zu entscheiden. Ihre Wohnsituation, Ihr Bedarf an flüssigen Mitteln und das Vorhaben der Beschenkten zählen ebenfalls. Verlangen Sie einen datierten Vergleich, der die Gebühren und die Urkundenkosten einschließt. Lassen Sie auch frühere Schenkungen prüfen: Die Tabelle allein ist nicht Ihr persönliches Budget.

Eine Übertragung muss das Haus so berücksichtigen, wie es ist

Ein Charakterhaus kann großzügige Räume bieten und zugleich erheblichen Unterhalt verlangen. Um die Übertragung vorzubereiten, tragen Sie zusammen, was hilft, die Immobilie heute zu verstehen: Zustand des Dachs, Heizung, Energieeffizienz, durchgeführte Arbeiten und noch geplante Vorhaben. Trennen Sie belegte Ausgaben von ersten Renovierungsideen.

Ein anschauliches Beispiel: Sie möchten ein Einfamilienhaus im Condroz verschenken, noch einige Jahre darin wohnen und dann in eine kleinere Wohnung ziehen. Das Dach muss in der Zwischenzeit vielleicht erneuert werden. Vor der Schenkung helfen Ihnen drei Antworten mehr als ein einzelner Wert: Welches Budget für die Arbeiten setzen Sie an, wer kann entscheiden, sie durchzuführen, und wie bereiten Sie den künftigen Umzug vor? Technische Fragen gehören zur zuständigen Fachperson, die Regelung der Rechte und Pflichten zum Notar.

Eine begründete Immobilienbewertung kann diese Überlegung unterstützen. Sie muss die Immobilie, ihren Zustand und die verwendeten Marktdaten erläutern. Sie ersetzt nicht die Prüfung durch den Notar, welcher Wert für die Urkunde anzusetzen ist und welche steuerliche Grundlage gilt. Bleibt ein Verkauf möglich, arbeiten Sie mit stimmigen Annahmen: Vergleichen Sie kein Haus, das im aktuellen Zustand verschenkt wird, mit einem erhofften Preis nach Arbeiten, die noch nicht beziffert sind.

Einen Termin vorbereiten, der zu einer Entscheidung führt

Sie können mit einer einfachen Seite zum Notar gehen: die betroffenen Personen, die Rechte, die Sie übertragen möchten, Ihre aktuelle Nutzung des Hauses und zwei Szenarien für die Zukunft. Fügen Sie die Titel und Urkunden hinzu, über die Sie verfügen, die früheren Schenkungen und die Angaben zu einem etwaigen Kredit. Fragen Sie das Notariat nach den ergänzenden Unterlagen, die für Ihre Akte nützlich sind.

Lassen Sie anschließend diese Fragen prüfen: Wie schützen Sie Ihre Wohnung, was sehen Sie vor, wenn ein Verkauf nötig wird, welche Wirkung hat die Schenkung auf das Gleichgewicht in der Familie und wie hoch werden ihre Gesamtkosten zum geplanten Datum sein? Eine Schenkung und ein Nachlass sind nicht zwei Fassungen derselben Urkunde. Der Vergleich muss Ihre gesamte Situation umfassen, gemeinsam mit dem Notar.

Wenn Sie zögern, ob Sie Ihr Haus in der Provinz Lüttich behalten, übertragen oder verkaufen sollen, kann YOUHOME Ihnen helfen, seinen Wert zu verstehen und Ihr Immobilienprojekt zu präzisieren. So verfügen Sie über eine konkrete Grundlage, um das Vermögensgespräch mit Ihrem Notar fortzusetzen.